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首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs近日完成詢價(jià)，將于7月14日至15日啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)；華夏華電清潔能源REIT公眾發(fā)售提前結(jié)募并進(jìn)行比例配售；首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT啟動(dòng)擴(kuò)募……優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，REITs市場(chǎng)活力釋放。

市場(chǎng)人士預(yù)期，隨著REITs相關(guān)制度進(jìn)一步優(yōu)化及市場(chǎng)不斷成熟，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)，將進(jìn)一步激活REITs市場(chǎng)新動(dòng)能。同時(shí)，相關(guān)部門將加快推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行，持續(xù)優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

“首單”項(xiàng)目接連入場(chǎng)

首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs近日完成詢價(jià)，首單以城市更新項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏金隅智造工場(chǎng)REIT上市，首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市……今年以來(lái)，多個(gè)公募REITs“首單”項(xiàng)目接連入場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容。

中國(guó)銀行研究院研究員劉晨認(rèn)為，“首單”項(xiàng)目接連入場(chǎng)，標(biāo)志著公募REITs底層資產(chǎn)成功擴(kuò)容，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)相關(guān)領(lǐng)域的空白，將更好地滿足投資者多樣化需求，為市場(chǎng)注入新動(dòng)能。

更多“首單”項(xiàng)目在路上。近期，多家景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs加快籌備，爭(zhēng)取上市首單文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。麗江旅投公告，擬以玉龍雪山作為底層資產(chǎn)的文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正在籌備中。

“隨著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，市場(chǎng)生態(tài)不斷優(yōu)化，新領(lǐng)域入池資產(chǎn)也逐步豐富?！眹?guó)信證券分析，常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來(lái)新突破。

常態(tài)化擴(kuò)募

“首單”項(xiàng)目入場(chǎng)的同時(shí)，存量項(xiàng)目常態(tài)化擴(kuò)募持續(xù)推進(jìn)。

7月9日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)布公告，擬購(gòu)入杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目和淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目，為華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT二次擴(kuò)募。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT為公募REITs市場(chǎng)中第二單宣告擬二次擴(kuò)募的項(xiàng)目，首單擬二次擴(kuò)募項(xiàng)目為博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT。

中金公司研究部分析師裴佳敏認(rèn)為，存量項(xiàng)目的常態(tài)化擴(kuò)募能夠真正激活單體REIT的生命力，打通REITs增長(zhǎng)路徑。預(yù)計(jì)REITs市場(chǎng)將在繼續(xù)吸納更多資產(chǎn)類別的同時(shí)，重點(diǎn)鼓勵(lì)已發(fā)行REITs進(jìn)行擴(kuò)募，以擴(kuò)大基金規(guī)模、增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，改變當(dāng)前基金規(guī)模偏小、多以單一項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的局面，從而提升市場(chǎng)整體穩(wěn)定性。

公募REITs擴(kuò)募業(yè)務(wù)，近日迎來(lái)進(jìn)一步規(guī)范。6月27日，上交所發(fā)布擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理指南提出，REITs擴(kuò)募包括向特定對(duì)象發(fā)售(定向發(fā)售)、向原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人配售份額(向原持有人配售)和向不特定對(duì)象募集(公開(kāi)擴(kuò)募)三種方式。同日，深交所發(fā)布公告，公募REITs非定向擴(kuò)募業(yè)務(wù)功能于6月30日啟用，并明確REITs非定向擴(kuò)募分為向原持有人配售和公開(kāi)擴(kuò)募。

值得關(guān)注的是，在常態(tài)化擴(kuò)募過(guò)程中，亦有“首單”項(xiàng)目出現(xiàn)。

6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上交所上市，成為國(guó)內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局進(jìn)一步形成，REITs常態(tài)化發(fā)行加速推進(jìn)。

完善制度設(shè)計(jì)

市場(chǎng)人士認(rèn)為，專項(xiàng)立法及改革紅利可期。不斷完善的制度設(shè)計(jì)將促進(jìn)公募REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大作用。

消費(fèi)REITs迎來(lái)新機(jī)遇。中國(guó)人民銀行等六部門近期聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，意見(jiàn)明確支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，對(duì)文旅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的影響最為直接，利好文旅企業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)這些企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步拓寬。

科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活。證監(jiān)會(huì)主席吳清近期在2025陸家嘴論壇上表示，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

裴佳敏認(rèn)為，新資產(chǎn)類型（數(shù)據(jù)中心、景區(qū)、養(yǎng)老等）入市有望進(jìn)一步豐富市場(chǎng)資產(chǎn)生態(tài)，為投資者提供具備不同風(fēng)險(xiǎn)收益特征的投資選擇。

REITs專項(xiàng)立法工作也備受市場(chǎng)關(guān)注。監(jiān)管部門此前透露，將進(jìn)一步深入研究REITs的法律依據(jù)、交易安排、管理架構(gòu)、監(jiān)督管理及其他配套機(jī)制，加快推動(dòng)相關(guān)立法工作。