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最近一段時(shí)間，深圳土地市場(chǎng)逐漸升溫，宅地供應(yīng)速度加快。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，下半年深圳新房市場(chǎng)仍面臨較大下行壓力，樓市政策力度有望進(jìn)一步加大。

低容積率地塊受青睞

7月7日，位于深圳龍華梅林關(guān)片區(qū)的A802-0309宗宅地正式出讓?zhuān)灿?家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)108輪報(bào)價(jià)，中海深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據(jù)悉，該宗宅地初始樓面價(jià)約每平方米27565.89元，最終競(jìng)得樓面價(jià)約每平方米38795.22元，溢價(jià)率為40.7%。

同日，深圳公共資源交易中心又上架了本年度龍華區(qū)擬出讓的第四宗宅地，A815-0037宗地位于民治街道和上塘街道交界處，宗地土地面積16475.54㎡，掛牌起始價(jià)15.54億元，擬于2025年8月8日15時(shí)出讓?zhuān)鲎寳l件參照“價(jià)高者得”，自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)等。

就在6月30日，深圳新掛牌兩宗宅地，分別位于寶安區(qū)和龍華區(qū)，總出讓面積41167.78平方米，總起拍價(jià)為29.96億元。值得注意的是，兩宗宅地的容積率均為3.1。

一般來(lái)說(shuō)，容積率指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在深圳土地拍賣(mài)市場(chǎng)，小型地塊以及低容積率地塊受到開(kāi)發(fā)商的青睞。

6月19日，深圳龍華民治核心區(qū)A817-0619宗地成功出讓?zhuān)?jīng)過(guò)65輪報(bào)價(jià)，最終由深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.12億元競(jìng)得，相較8.27億元的起始價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到46.55%，這塊宅地的容積率僅為2.5。6月27日，深圳光明中心區(qū)宗地號(hào)為A509-0074的宅地，由深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、深圳市前海天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市建辰投資發(fā)展有限公司聯(lián)合體以底價(jià)19.94億元競(jìng)得，地塊規(guī)劃容積率約3.1。

下半年政策力度有望進(jìn)一步加大

中指研究院認(rèn)為，近期深圳土拍市場(chǎng)的高溢價(jià)成交地塊，是“核心地段+低密品質(zhì)+政策紅利”三重因素共同影響的結(jié)果。未來(lái)，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，深圳土拍市場(chǎng)將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域持續(xù)高熱，非核心區(qū)域保持平淡。此外，深圳新房庫(kù)存持續(xù)走低，加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，今年上半年深圳土地市場(chǎng)的成交面積較去年同期減少40.9%，但成交金額逆勢(shì)增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相較于去年，今年深圳上半年成交土地15宗，與去年同期相比減少8宗。其中，工業(yè)用地成交8宗，為成交宗地最多的用地；居住用地和商業(yè)用地各成交3宗，位居其次。此外，自2024年宅地市場(chǎng)取消15%的限價(jià)之后，深圳宅地市場(chǎng)溢價(jià)率隨之上升，位于龍崗區(qū)的G01045-0200地塊溢價(jià)率達(dá)到70.4%，位居近三年來(lái)深圳土地市場(chǎng)溢價(jià)率“榜首”。

深圳中原研究中心認(rèn)為，上半年深圳房地產(chǎn)政策持續(xù)出臺(tái)，但政策力度較往年顯著下降，政策內(nèi)容主要集中在保障房、公積金貸款、以舊換新等方面。下半年，深圳新房市場(chǎng)仍面臨較大下行壓力，政策力度有望進(jìn)一步加大。

校對(duì)：劉榕枝