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四年前的6月21日，隨著首批公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）在滬深交易所上市，REITs這一創(chuàng)新品種開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)投資者的視野。

短短四年里，我國(guó)REITs市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模超過(guò)1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過(guò)香港、新加坡及日本等市場(chǎng)，成為亞洲第一。

以滬市為例，上交所目前正著力打造國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的主陣地。從一級(jí)市場(chǎng)看，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，發(fā)行規(guī)模約1230億元；從二級(jí)市場(chǎng)市值看，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；從二級(jí)市場(chǎng)交易看，滬市REITs2025年以來(lái)日均成交額約4.37億元。可見(jiàn)，從一級(jí)發(fā)行到二級(jí)交易的全鏈條，滬市REITs占全市場(chǎng)的比重均在七成左右。

REITs作為全新、獨(dú)立的權(quán)益類資產(chǎn)，能夠在短短四年里穿越波動(dòng)、蓬勃發(fā)展，主要得益于形成了以市場(chǎng)化價(jià)格為核心的良性市場(chǎng)生態(tài)。從基礎(chǔ)制度的不斷夯實(shí)，到市場(chǎng)整體擴(kuò)容提質(zhì)，再到投融互信的持續(xù)強(qiáng)化，上交所堅(jiān)持用市場(chǎng)化的力量引導(dǎo)良性生態(tài)的形成，以優(yōu)生態(tài)促發(fā)展，始終走在REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的前列。

市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制助力“好項(xiàng)目好待遇”

自首批REITs產(chǎn)品上市以來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)已走過(guò)四年的發(fā)展歷程。回望四年REITs二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)歷史，從發(fā)軔之始的熱切追逐，形成“盲目打新”一枝獨(dú)秀的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經(jīng)“深度調(diào)整”機(jī)構(gòu)調(diào)倉(cāng)的明顯折價(jià)，再到2024年回歸理性，關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的投資價(jià)值確認(rèn)，初步經(jīng)歷了一個(gè)完整周期。

在這一過(guò)程中，上交所順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，立足市場(chǎng)實(shí)踐，在制度建設(shè)、項(xiàng)目發(fā)行與監(jiān)管機(jī)制等方面不斷探索，著重建立以市場(chǎng)化價(jià)格為核心，帶動(dòng)發(fā)行定價(jià)、二級(jí)市場(chǎng)交易、存續(xù)期管理全鏈條發(fā)展的良好生態(tài)，以市場(chǎng)化力量共同促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，REITs市場(chǎng)普遍采用詢價(jià)機(jī)制，通過(guò)設(shè)定合理的詢價(jià)區(qū)間，吸引投資者參與報(bào)價(jià)，最終確定發(fā)行價(jià)格。據(jù)行業(yè)專家分析，當(dāng)前REITs市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)相對(duì)均衡的狀態(tài)。

記者獲悉，近期啟動(dòng)詢價(jià)的中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，通過(guò)采用上下限打開(kāi)的市場(chǎng)化定價(jià)區(qū)間，給予投資者充分的定價(jià)權(quán)，共獲575戶網(wǎng)下對(duì)象報(bào)價(jià)，全場(chǎng)倍數(shù)251.12倍（剔除后），報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)戶數(shù)、全場(chǎng)倍數(shù)均位于中國(guó)公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)市場(chǎng)第二，央企公募REITs第一。該REIT最終定價(jià)參考市場(chǎng)化報(bào)價(jià)結(jié)果較評(píng)估價(jià)的溢價(jià)率達(dá)到16.16%，為公募REITs推出以來(lái)市場(chǎng)最高發(fā)行溢價(jià)率。

從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，上交所已上市的44只REITs中也涌現(xiàn)出一批“排頭兵”項(xiàng)目，這些項(xiàng)目得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、投資回報(bào)穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與、重要機(jī)制逐步建立等因素，市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)在各自行業(yè)內(nèi)名列前茅。

據(jù)了解，北京保障房、京能光伏等REITs在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs“運(yùn)營(yíng)官”角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后各類重大事項(xiàng)，調(diào)動(dòng)協(xié)調(diào)各類資源；嘉實(shí)京東、華潤(rùn)有巢等REITs項(xiàng)目已建立了市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績(jī)效直接掛鉤，充分激發(fā)一線運(yùn)營(yíng)人員的工作積極性。

在市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制下，投資者對(duì)于“好項(xiàng)目”的認(rèn)可會(huì)發(fā)揮市場(chǎng)篩選作用，具體表現(xiàn)為二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到，這些市場(chǎng)認(rèn)可的“好項(xiàng)目”較發(fā)行價(jià)的漲跌幅（后復(fù)權(quán)）普遍在20%以上，最高的超過(guò)90%，2025年以來(lái)的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場(chǎng)平均水平。

除了市場(chǎng)認(rèn)可外，對(duì)于“好項(xiàng)目”參與方，上交所發(fā)揮交易所的綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)，支持其建好REITs平臺(tái)，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場(chǎng)生態(tài)。

“REITs市場(chǎng)化改革的核心在于讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用?！蹦迟Y深市場(chǎng)人士表示，“經(jīng)過(guò)改革，REITs市場(chǎng)在項(xiàng)目篩選、定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)更加透明、高效，投資者能夠根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好做出合理決策，市場(chǎng)資源配置效率顯著提升?！?/p>

市值分紅多點(diǎn)開(kāi)花提升各方獲得感

REITs市場(chǎng)自上市四年來(lái)，以優(yōu)異的價(jià)格表現(xiàn)和穩(wěn)健的分紅回報(bào)，贏得資本市場(chǎng)投資者的青睞。以滬市為例，44只REITs較發(fā)行價(jià)復(fù)權(quán)平均上漲約30%，尤其是2025年以來(lái)漲幅超過(guò)20%，跑贏主要寬基指數(shù)。

得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。同樣以滬市為例，滬市REITs四年累計(jì)向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計(jì)算的分紅率達(dá)到5.7%。高速公路REITs以82億元的分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實(shí)的“現(xiàn)金?！保荒茉喘h(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流實(shí)際分紅金額均在10億元以上，分別為32億元、16億元、13億元。

各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化特征，為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。從公開(kāi)信息可以看到，REITs市場(chǎng)投資者呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)參與REITs投資外，券商自營(yíng)、私募基金等投資機(jī)構(gòu)的參與度也顯著提高。未來(lái)，隨著REITs指數(shù)基金以及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)為市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的增量資金。

某市場(chǎng)資深人士告訴記者，“根據(jù)公開(kāi)信息，目前全市場(chǎng)在審或待發(fā)售的REITs項(xiàng)目共21單（含擴(kuò)募），其中上交所17單，這些在審項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)充REITs市場(chǎng)的容量及深度，為REITs指數(shù)基金、ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)打下基礎(chǔ)，REITs產(chǎn)品體系將會(huì)愈發(fā)豐富，產(chǎn)品創(chuàng)新日益繁榮，市場(chǎng)化程度持續(xù)提高?！?/p>

“首發(fā)+擴(kuò)募”市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類

截至目前，上交所已上市的REITs產(chǎn)品，數(shù)量較2023年底增加一倍，常態(tài)化發(fā)行成效顯著。資產(chǎn)類型上，上交所有最全面的資產(chǎn)大類和最豐富的細(xì)分形態(tài)。從2021年6月首批上市的產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保，到后來(lái)陸續(xù)上新的保障房、能源、消費(fèi)、市政等大類資產(chǎn)，再到剛剛獲批的數(shù)據(jù)中心，上交所REITs市場(chǎng)資產(chǎn)圖譜不斷拓寬。

其中，目前市場(chǎng)最為關(guān)注的消費(fèi)行業(yè)，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區(qū)商超、奧特萊斯、商業(yè)綜合體等，底層租戶涉及零售、餐飲、服務(wù)、娛樂(lè)等不同業(yè)態(tài)。未來(lái)，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地。

已上市滬市REITs的擴(kuò)募工作也在加速推進(jìn)中。記者了解到，上交所積極推動(dòng)滬市REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過(guò)擴(kuò)募做大做優(yōu)，目前已經(jīng)形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新格局。

2023年，上交所REITs市場(chǎng)已有普洛斯、張江產(chǎn)業(yè)園2只REITs實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募份額上市。2024年以來(lái)，滬市已有6單REITs項(xiàng)目已發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊(cè)批復(fù)。

持續(xù)優(yōu)化REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)

在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的四年建設(shè)發(fā)展歷程中，相關(guān)配套制度也在持續(xù)完善創(chuàng)新。上交所按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續(xù)擴(kuò)募、信息披露、業(yè)務(wù)操作等多個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，不斷優(yōu)化各類制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系，推動(dòng)監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。有資深投資機(jī)構(gòu)代表表示，健全的制度體系、完善的配套政策，是投資者有意愿、有條件認(rèn)知REITs產(chǎn)品并參與投資的基底。

記者了解到，上交所持續(xù)發(fā)力加強(qiáng)投融互通互信，引導(dǎo)各類投資機(jī)構(gòu)參與，積極培育REITs良性市場(chǎng)生態(tài)。2021年REITs推出以來(lái)，上交所協(xié)調(diào)市場(chǎng)各類投資者與REITs項(xiàng)目融資方進(jìn)行對(duì)接交流，進(jìn)一步強(qiáng)化了REITs市場(chǎng)的價(jià)格均衡。

持續(xù)推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)的發(fā)展也是強(qiáng)化REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的重要方面。當(dāng)前，我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)已初步成型：Pre-REITs聚焦于資產(chǎn)培育和成長(zhǎng)，資產(chǎn)尚處于起步階段；類REITs的底層資產(chǎn)相對(duì)更成熟，固收屬性較為突出，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的初步嘗試；持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS已能夠產(chǎn)生期間現(xiàn)金流收益，且具有更加鮮明的權(quán)益屬性，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化布局下的重要?jiǎng)?chuàng)新。目前，滬市已有7單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目落地，總?cè)谫Y規(guī)模達(dá)到122億元。

展望未來(lái)，REITs的覆蓋面與普及率會(huì)大幅提升；REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會(huì)持續(xù)擴(kuò)容；REITs平臺(tái)將更具市場(chǎng)活力和自驅(qū)力。

如果說(shuō)四年前，首批9只REITs的發(fā)行上市是國(guó)內(nèi)公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市四周年這個(gè)時(shí)刻，REITs正逐步進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)的新階段。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大、更多積極舉措的出臺(tái)，新的REITs市場(chǎng)版圖正在徐徐展開(kāi)！