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曹晨
2025-05-31 13:07
深圳住建局昨日發(fā)出了《深圳市保障性住房規(guī)劃和建設(shè)管理辦法》、《深圳市配售型保障性住房管理辦法》兩份文件面向社會征求意見稿。配售型保障房（以下簡稱“配保房”）政策的框架基本明了，將會封閉流轉(zhuǎn)，永遠不能轉(zhuǎn)化為紅本商品房。以前通過保障性可售房套利的行為將被杜絕，配保房定位更為純粹，將增加其保障屬性。
根據(jù)設(shè)置，未來深圳的保障房體系有三大類，其中公租房用來保障住房困難的深戶居民，保租房則用來保障新市民、新青年、各類人才，配保房則用來保障住房困難的工薪群體，也是三類住房里唯一的可售類住房。
目前深圳市場上有三類可以銷售的政策性住房，包括可售型安居房（安居型商品房）、可售型人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房在深圳存在歷史較短，而且也只有三個樓盤，去年下半年兩個、今年上半年一個，很快都銷售一空。目前市場上在售的是安居房和人才房。安居房和人才房在深圳存在歷史較長，特別是安居房， 深圳最早的安居房項目為?富通永福苑?，于?2012年6月?推出，售價?6467元/平方米?，首批房源吸引了上萬家庭申請并通過搖號方式配售。
安居房和人才房雖然是政策性住房，以市場價的五成或者六成銷售給符合條件的深圳市民，10年后補一定價格，就可以成為紅本商品房上市銷售，相當于可轉(zhuǎn)債，雖然不是股票，但未來一定條件下可以流通，依然會增加商品房數(shù)量，安居房和人才房前些年大量供應(yīng)，也因此沖擊了深圳商品房市場。相對而言，共有產(chǎn)權(quán)房則相當于過渡產(chǎn)品， 需要封閉流轉(zhuǎn)，有一半產(chǎn)權(quán)屬于國有。
配保房的戶型定位很明確，就是要保障中低收入者有房可買。面積低于70平方，實施嚴格封閉管理，禁止以任何方式將配保房變更為商品住房。
封閉在某個范圍內(nèi)，是禁止改變屬性，但并不是不能流轉(zhuǎn)，可以在符合條件的人群中出售，也可以賣回給政府，但政府要按照年限折價，所以并不是一個理想選擇。既然能流轉(zhuǎn)，就擁有一定程度的商品屬性，需要買賣雙方協(xié)商，配保房也會有市場定價，可能會漲跌，一旦商品房大幅上漲，配保房也會跟隨上漲，新加坡的政策性住房封閉流轉(zhuǎn)，價格依然在漲。
配保房是政策福利。對買房艱難的群體是個福音。租房回報率是評估房價的一個指標，深圳即使房價大幅下跌，用租金來評估房價依然顯得太高，配保房大幅降低了房價總額，提升了租金回報率。另外，租房和擁有自己的住房，在居住體驗上截然不同，租房有很強的不確定性。
此前深圳推出眾多保障性可售房，包括經(jīng)濟適用房，都在一定條件下轉(zhuǎn)換為了商品房，目前深圳市面上的安居房和人才房在售和待售加起來還有3萬多套，這些房源最終也基本上會轉(zhuǎn)化為紅本商品房。即使政府推出再多保障性房源，如果能轉(zhuǎn)化為商品房，都沒有辦法擁有存量。配保房禁止轉(zhuǎn)化商品房，配保房房源將會越來越多，成為一個蓄水池，為想要購買配保房的市民提供更多選擇。
