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劉藝文
2025-05-09 16:04
花費超85億巨資、經(jīng)過222輪競價拿下的蘇州地塊部分區(qū)域被發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重污染風(fēng)險，陸家嘴集團起訴蘇鋼集團索賠100億元。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“陸家嘴”，600663.SH）蘇州綠岸項目污染事件，隨著公司百億訴訟公告的披露，已然開始不斷升溫。截至11月9日收盤，陸家嘴股價日內(nèi)下跌4.52%，創(chuàng)下今年3月以來的最大跌幅。
“這事情我們都知道好幾年了，有那么嚴(yán)重嗎？”11月9日，住在蘇州高新區(qū)滸墅路某安置小區(qū)的黃堅（化名）對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說，他在此居住了幾十年，并未在意腳下的土地是否被污染。
他表示，蘇州鋼廠搬來之前，這里都是鄉(xiāng)村，后來慢慢蓋了商品房小區(qū)?！皫啄昵拔疫€去看過陸家嘴那個小區(qū)的房子，戶型不好，沒看上?！秉S堅說，最近這個樓盤因為陸家嘴索賠百億的事情出名了，已成為鄰里茶余飯后的談資。
實際上，該事件距離其首次被陸家嘴項目子公司發(fā)現(xiàn)并對外界公示，已經(jīng)過去一年半有余。其間，陸家嘴公司陸續(xù)披露了多次蘇州綠岸污染事件的進程，其中受污染地塊也從最初的4幅、7幅，增加至如今的14幅，涉及金額從最初的27億、45億到至今的百億之巨。
污染的工業(yè)土地是如何變成住宅用地，教育用地的？現(xiàn)房、商業(yè)、學(xué)?？罩谜l之過？發(fā)起百億訴訟的陸家嘴又將面臨怎樣的巨額損失？
圖為涉事地塊已建成的一個住宅組團。 本報記者 唐韶葵 攝
陸家嘴公告顯示，2016年，公司指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信托計劃）組成聯(lián)合體在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得蘇鋼集團掛牌出讓的綠岸公司95%股權(quán)，綠岸公司名下的主要資產(chǎn)為位于蘇州高新區(qū)蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權(quán)。
陸家嘴方面直言，2022年以來，公司及各方環(huán)境調(diào)查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。同時，公司委托專業(yè)機構(gòu)核查發(fā)現(xiàn)，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規(guī)、弄虛作假、不依法履職的侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴(yán)重污染的案涉土地。
實際上，早在2022年4月13日，陸家嘴就曾發(fā)布公告自曝項目土地存在污染風(fēng)險。公告稱，在其購買的17宗土地中，現(xiàn)已開發(fā)其中8宗地塊，卻意外發(fā)現(xiàn)已建設(shè)教育設(shè)施的2號、13號地塊及尚未開發(fā)的3號、4號地塊均存在嚴(yán)重污染風(fēng)險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該等地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，4幅地塊面積合計約11.8萬平方米。截至2021年末，該4幅地塊累計工程投入金額約為4.5億元。
而公告也揭露，當(dāng)時蘇鋼集團給出的綠岸公司名下地塊檢測報告顯示，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用。
陸家嘴方面表示，基于對公開市場股權(quán)掛牌信息的信任，以及對政府部門行政行為的合理信賴，根據(jù)規(guī)定對相關(guān)所知信息進行了真實、準(zhǔn)確、完整的披露，審慎研究并依法履行各項合規(guī)審議程序后，通過下屬企業(yè)競得綠岸公司股權(quán)。在環(huán)境調(diào)查同時，公司組織專門力量核查發(fā)現(xiàn)，在蘇地2008-G-6號地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓綠岸公司95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。公司正在就土地調(diào)規(guī)及出讓過程中行政審批及部門監(jiān)管的合規(guī)合法性進行深入查核。
在2022年4月，相關(guān)地塊因土地存在污染被中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組點名，被指土壤、地下水中諸多元素大幅超標(biāo)，不符合該地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)。此時被指存在污染的地塊上已經(jīng)建起了學(xué)校、幼兒園和高層住宅。被環(huán)保督察組點名近1年后，今年2月2日，針對該地塊污染情況，蘇州高新區(qū)管委會發(fā)布了《蘇州綠岸項目2#地塊土壤污染狀況調(diào)查報告》其中明確提到，土地及地下水均存在污染。
當(dāng)時，除被環(huán)保督察組點名的7個地塊外，剩余10個地塊是否存在污染仍在檢測中。截至目前，陸家嘴已確定上述17塊土地中，有14塊存在污染，污染面積和污染程度遠(yuǎn)超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。
由于雙方協(xié)商一兩年未果，陸家嘴把江蘇蘇鋼集團、蘇州環(huán)境科學(xué)研究院、蘇州高新區(qū)管委會，還有蘇州市自然資源和規(guī)劃局打包告上法庭，索賠約100.44億元。
污染地塊事件的發(fā)酵，源于項目規(guī)劃引進的國際學(xué)校的一次土壤污染情況調(diào)查。
這所學(xué)校就是建設(shè)在2號地塊上，由蘇州倫華教育集團與英國雷丁學(xué)校共同打造。由于是國內(nèi)首所雷丁學(xué)校，該學(xué)校從立項、開工建設(shè)、封頂、招生都備受關(guān)注。
知情人士透露，2021年6月，蘇州雷丁學(xué)校校方在辦理辦學(xué)許可證過程中，根據(jù)蘇州高新區(qū)環(huán)保局要求，對學(xué)校所在地2號地塊的土壤污染狀況進行調(diào)查，上海陸家嘴公司曾委托第三方初調(diào)，發(fā)現(xiàn)2號地塊存在驗證的污染，后又經(jīng)政府推薦的第三方鑒定機構(gòu)調(diào)查，結(jié)果同樣顯示污染嚴(yán)重，因此蘇州雷丁學(xué)校項目暫停啟用，已招錄的學(xué)生只能另行安排其他學(xué)校借讀。
嚴(yán)重污染的工業(yè)土地是怎么變成住宅用地與教育用地的？其實早在7年前，蘇州高新區(qū)管委會就曾因地塊出讓給出過警示，但當(dāng)時陸家嘴看中的是蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蘇州綠岸綜合體區(qū)域的投資價值。
陸家嘴拿下蘇州這14幅污染地塊，與其轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略決策有關(guān)。陸家嘴方面當(dāng)時也表示，此次收購有利于進一步增加公司土地儲備，拓展公司發(fā)展空間，“通過積極實施‘走出去’戰(zhàn)略，進一步提升陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力，增強公司持續(xù)經(jīng)營能力和盈利水平。”
事實上，陸家嘴并非沒有機會對該項目提前喊停。
據(jù)媒體此前披露，2016年10月18日、19日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所連續(xù)收到了蘇州高新區(qū)管委會兩份《關(guān)于商情中止項目交易的函》。該函件內(nèi)容顯示，2016年8月29日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了江蘇蘇鋼集團有限公司（以下簡稱蘇鋼集團）委托北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園科技有限公司向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提交轉(zhuǎn)讓蘇鋼集團全資子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱綠岸公司）95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告。
蘇州高新區(qū)管委會發(fā)現(xiàn)后，立即約談蘇鋼集團及其當(dāng)時的大股東北大方正集團有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其停止有關(guān)股權(quán)的掛牌，但2016年10月17日獲悉，已被摘牌，因此發(fā)函要求中止有關(guān)交易的后續(xù)簽約、交割工作。
蘇州高新區(qū)管委會提到，為推進蘇鋼集團整體轉(zhuǎn)型升級以及蘇鋼老區(qū)改造，在蘇州市政府和蘇州高新區(qū)管委會的支持下，蘇鋼集團引入北大方正集團，共同打造“北大方正·蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”。綠岸公司是蘇鋼集團整體轉(zhuǎn)型升級項目中的一個項目公司，該公司及其名下地塊，不能脫離該項目獨立存在。
蘇州高新區(qū)管委會認(rèn)為，蘇鋼集團及其股東北大方正集團將綠岸公司作為單純的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，單獨對外轉(zhuǎn)讓其95%的股權(quán)，嚴(yán)重違反蘇州市政府對蘇鋼集團轉(zhuǎn)型升級支持的初衷和要求，違背了其與蘇州高新區(qū)管委會簽訂的一系列協(xié)議及文件規(guī)定。單獨轉(zhuǎn)讓綠岸公司上述標(biāo)的地塊，作為單純房地產(chǎn)項目開發(fā)，將會帶來一系列問題。
蘇州高新區(qū)管委會同時還提到，在本次交易掛牌中，轉(zhuǎn)讓方蘇鋼集團及其代理人隱瞞了有關(guān)項目背景和綠岸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，違反了相關(guān)規(guī)定。且隱瞞了相關(guān)重要協(xié)議和文件，未盡信息披露義務(wù)，轉(zhuǎn)讓方涉嫌以牟利為目的非法轉(zhuǎn)讓土地。
但在該函件發(fā)出后不到1個月的時間，蘇州高新區(qū)管委會與上海陸家嘴公司簽訂了蘇州綠岸地塊開發(fā)項目的備忘錄。該《備忘錄》中表示，蘇州高新區(qū)管委會與北大方正集團、蘇鋼集團就蘇州綠岸股權(quán)事宜達成諒解，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發(fā)項目地塊。而在當(dāng)時，對于蘇州高新區(qū)管委會一個月內(nèi)對于項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)度變化，陸家嘴顯然沒有過多留意。
蘇鋼集團為了盤活資產(chǎn)，陸家嘴為了轉(zhuǎn)型、走出上海，這單交易本是皆大歡喜的，然而卻敗在地塊的污染風(fēng)險上。一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不少城市在出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)前都會先做好土地檢測、清理工作，在建設(shè)過程中包含地下水使用項目，因此地下水也是需要檢測的。
他指出，地質(zhì)勘探報告是必須出具的，報告內(nèi)容包含水文條件等，而蘇鋼集團是沒有出具報告的資質(zhì)的，應(yīng)該是建設(shè)方委托勘探公司進行。目前陸家嘴案涉土地出讓方是否存在隱瞞情況、建設(shè)方是否按照流程進行建設(shè)均是未知。
目前，中央環(huán)保督察組指出的問題主要存在于土地此前調(diào)規(guī)變性、教育用地調(diào)規(guī)變性、2016年土地掛牌出讓過程等方面，但目前尚未達成解決方案。早于今年2月，陸家嘴便對外透露，公司已主動暫停了蘇州綠岸項目相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作，并對所有污染地塊實施了嚴(yán)格管理，未來將持續(xù)申訴、維權(quán)，堅持要求相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)責(zé)任。截至發(fā)稿前，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者聯(lián)系蘇州高新區(qū)管委會，未得到回應(yīng)。
一位環(huán)境法教授分析認(rèn)為，該案在一定程度上反映出環(huán)評制度在執(zhí)行中存在不少問題，也可能存在因利益驅(qū)動而隨意出具報告的情況。
首先，該案不僅涉及環(huán)境影響評價報告問題，也涉及土壤檢測報告問題。根據(jù)法律規(guī)定，不涉及環(huán)境敏感區(qū)域的房地產(chǎn)項目，并不需要進行環(huán)境影響評價，涉案地塊僅有雷丁學(xué)校需要進行環(huán)境影響評價。
雷丁學(xué)校土地由原先工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)建為學(xué)校，依照《環(huán)境影響評價法》，當(dāng)建筑項目性質(zhì)發(fā)生變化時，須重新進行環(huán)評。而也正是在雷丁學(xué)校2021、2022年進行的環(huán)境影響評價中，涉及到具體的土地性質(zhì)變更，根據(jù)法律規(guī)定，工業(yè)用地變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進行土壤污染狀況調(diào)查，需要提供土壤檢測報告，才導(dǎo)致了該事件進一步發(fā)展。
其次，根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈土壤環(huán)境質(zhì)量 農(nóng)用地土壤污染風(fēng)險管控標(biāo)準(zhǔn)（試行）〉等兩項國家環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的公告》，以前的土壤污染標(biāo)準(zhǔn)比較寬松，而現(xiàn)有土壤污染標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。
該人士還認(rèn)為，蘇州環(huán)境科學(xué)研究所出具的環(huán)評報告，科學(xué)性存疑，不排除失實的可能。
目前，已交付入住的兩個組團峰譽庭和錦園，只有峰譽庭入住率比較高，共有幾百戶業(yè)主。他們現(xiàn)在憂心忡忡，此前也曾投訴無果。一名業(yè)主林美（化名）透露，錦園二期只交了定金的買家目前已退款，錦園一期賣出了20-30套房子，也有業(yè)主去找開發(fā)商退錢，但沒有給說法，至今沒退。
據(jù)了解，陸家嘴錦繡瀾山最初售價2.5萬元/平方米，高于周邊小區(qū)二手房均價。林美入手的時候是2萬元/平方米出頭，她入手一套80多平方米、總價180萬的房子，準(zhǔn)備給父母養(yǎng)老住，無奈現(xiàn)在攤上污染地塊，也只能讓房子擱置了，“有鄰居虧本掛牌出售，但沒人買”。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場看到，錦園只有1棟與11棟有零散幾戶入住，多為老人。少量陽臺上有晾曬衣物，其余樓棟雖然已經(jīng)蓋好，但看上去沒有居住痕跡的。
此外，商場、寫字樓與雷丁學(xué)校，均為竣工狀態(tài)，且均為空置。
依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，有嚴(yán)重污染風(fēng)險的地塊必須把樓房拆了，重新清理土地，才能重新投入使用。但這個經(jīng)濟損失無法估算，以陸家嘴近年來的凈利潤規(guī)模來看，也無法承受虧損計提。日前，陸家嘴方面對媒體指出，公司已經(jīng)交過項目收購款（地價款），不應(yīng)該再為污染治理買單。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，陸家嘴方面自始至終都未對相關(guān)項目進行減值處理。
“會計準(zhǔn)則要求出現(xiàn)這種明顯減值跡象時，應(yīng)該及時做減值測試，就算不及時，在12月31日資產(chǎn)負(fù)債表日也必須作減值測試?！币晃毁Y深審計師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“當(dāng)然這是會計準(zhǔn)則的要求，至于執(zhí)行到什么程度，就看各方博弈了?！?/p>
根據(jù)陸家嘴2022年4月披露的涉風(fēng)險金額，截至2021年末，受污染的四幅地塊投入建設(shè)金額約為4.5億元，對應(yīng)的存貨金額為22.42億元。而由于上述項目未達到可使用狀態(tài)，故尚未結(jié)轉(zhuǎn)。
待到2022年陸家嘴年報公示之際，公司披露的綠岸涉污染資產(chǎn)范圍又再度擴大。其中，蘇州綠岸項目受污染地塊提升至7幅，包括對應(yīng)的存貨賬面價值已經(jīng)提升至44.9億元，相關(guān)聯(lián)的在建工程金額則并未公示。
對于該項目的跌價風(fēng)險，公司方面在2022年年報中表示，管理層認(rèn)為蘇州綠岸的存貨不符合計提存貨跌價準(zhǔn)備的條件，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。但“實際結(jié)果可能與陸家嘴股份管理層的判斷存在差異”。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者根據(jù)陸家嘴2017年-2022年公司財報數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，公司已經(jīng)完成了蘇州項目7幅地塊的設(shè)施竣工，其累計總投資額30.76億元。
而包括受污染事件影響導(dǎo)致停工的蘇州12號地塊已投入開發(fā)資金合計9.94億元，前述總投資額則達到40.7億元。
再計算前述投入金額，加上買地耗費的85.25億元，容易得出陸家嘴要求的“百億”賠償金額實際占到了截至2022年末公司在該項目上總投入的80%左右。
而考慮部分項目已經(jīng)完成出售，陸家嘴方面賠償規(guī)模的比例無疑已經(jīng)滿足了公司對該項目進行大額減值測試的要求。
對此，一位投行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者：“排除訴訟或然事項帶來的收入，公司應(yīng)該首先對財報進行分類處理，固定資產(chǎn)要先負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)減值，賠償金額則要視收入、確認(rèn)或有資產(chǎn)等，兩項工作互不影響?！?/p>
那么一旦陸家嘴進行減值測試，何種規(guī)模的資產(chǎn)金額會“滅失”？
一位資深審計師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，土地價值作為存貨形式存在，其不太可能因為污染而完全滅失。因此通常會采取部分減值的方式，減計除拿地成本之外的開發(fā)投入資金，而保留拿地以及土地增值部分的金額。
某資深財務(wù)總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，從行業(yè)慣例來看，一般出于審慎原則，會對項目存貨資產(chǎn)計提30%-50%的減值損失。
此外他還表示，由于涉及污染而售出或出租的房產(chǎn)被相關(guān)客戶要求退還的，會另外通過年度對“銷售收入”的沖銷或者計入銷售費用的方式去體現(xiàn)，這部分金額目前不會在固定資產(chǎn)減值中體現(xiàn)，其要等到財報日才會披露。
（編輯：張銘心,駱一帆）
