證券時報網(wǎng)
2025-05-09 22:57
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| 圖蟲創(chuàng)意/供圖 周靖宇/制圖 |
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證券時報記者 張達(dá)
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，明年政策走向備受關(guān)注。盡管日前召開的中央政治局會議沒提及房地產(chǎn)，但是從其對經(jīng)濟(jì)政策的表述可以預(yù)見，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，明年將在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更重要的作用，國家將繼續(xù)出臺系統(tǒng)性的穩(wěn)地產(chǎn)方案，助力經(jīng)濟(jì)增長重回合理區(qū)間。與此同時，“租購并舉”的住房制度加快建立，房地產(chǎn)業(yè)有望開啟良性循環(huán)。
供需兩端政策繼續(xù)加力
今年以來，面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，中央和地方在堅持“房住不炒”定位下出臺了一系列寬松政策，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，特別是近段時間金融領(lǐng)域的“三支箭”，為行業(yè)注入“源頭活水”，體現(xiàn)了國家穩(wěn)地產(chǎn)的決心。
房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長，牽涉面廣，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和防范系統(tǒng)性風(fēng)險具有重要影響。中央政治局會議對明年做好經(jīng)濟(jì)工作提出，要“有效防范化解重大風(fēng)險，推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)”，這其中一個重要領(lǐng)域就是房地產(chǎn)?？梢灶A(yù)見，今年已經(jīng)出臺的一系列供給端政策在明年將進(jìn)一步得到落實，包括“保交樓”專項借款、“金融16條”、融資“三支箭”等，后續(xù)相關(guān)配套政策及配套資金也有望持續(xù)推出并加快落地，從而幫助房企緩解資金壓力，穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險，持續(xù)推進(jìn)“保交樓”，實現(xiàn)行業(yè)的有序出清。
中央政治局會議還提到，明年要“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用和投資的關(guān)鍵作用”。而房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用，2021年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%，住房消費(fèi)是穩(wěn)增長擴(kuò)內(nèi)需的重要領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見，明年將進(jìn)一步出臺強(qiáng)有力的政策措施，支持居民合理的購房需求，助力經(jīng)濟(jì)增長重回合理區(qū)間。
我國城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大。同時，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要堅持因城施策。9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會和財政部在兩天內(nèi)接連出臺放松房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、減免置換購房個稅等組合拳政策。隨后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限貸，實行認(rèn)貸不認(rèn)房；放松公積金貸款，上調(diào)最高貸款額度；實行購房補(bǔ)貼；減免交易稅費(fèi)等。11月以來，杭州、成都、西安、武漢、南京等熱點(diǎn)城市也從限購松綁、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面進(jìn)行政策優(yōu)化，進(jìn)一步釋放了需求端政策支持的信號。明年中央將繼續(xù)支持各地“一城一策”完善房地產(chǎn)政策，包括優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等有望繼續(xù)出臺，降低居民購房門檻和成本，支持剛性和改善性購房需求，從而提振住房消費(fèi)。
2023年，隨著“保交樓”取得實質(zhì)性進(jìn)展，行業(yè)信用得到修復(fù)，購房者信心逐步回升，疊加購房支持政策進(jìn)一步出臺，前期積壓的延遲購房需求有望得到釋放，房企銷售規(guī)模逐漸恢復(fù)，拿地、投資、新開工積極性得到提升，房地產(chǎn)市場有望恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
租購并舉住房制度加快建立
明年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。二十大報告中對房地產(chǎn)的表述是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這為未來5年乃至更長時期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。
全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民指出，房地產(chǎn)問題不僅是短期調(diào)控和風(fēng)險管控問題，更是一個住房的制度性問題。近期有關(guān)部門已經(jīng)出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融政策，這是非常必要和及時的。在此基礎(chǔ)之上，明年還應(yīng)該貫徹落實黨的二十大要求，瞄準(zhǔn)新的住房制度，多部門協(xié)同盡快制定一個綜合性、長期性、制度性的房地產(chǎn)新政。
“租購并舉”的住房制度是我國住房制度改革的主要方向，既包括以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，又包括以商品房為主體的住房市場體系。其中，在人口凈流入的大城市大力發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，已經(jīng)成為近年來的重要工作并得到政策大力支持。
目前，保障性租賃住房已經(jīng)被列入城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，8月份，首批3支保租房公募REITs已經(jīng)在滬深交易所上市，打通了“投融管退”閉環(huán)。10月份，中國建設(shè)銀行設(shè)立300億住房租賃基金，將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。證監(jiān)會副主席李超日前表示，下一步，將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
2023年，住房租賃市場發(fā)展仍將是工作重點(diǎn)之一，國家將進(jìn)一步加大金融、財稅、土地、公共服務(wù)等一系列配套政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，加快發(fā)展長租房市場，推動“租購并舉”的住房制度加快建立。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)亟待探索新發(fā)展模式，從過去的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)建設(shè)模式向注重品質(zhì)的運(yùn)營服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和平穩(wěn)發(fā)展。
