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日前國常會(huì)提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，地方政府“動(dòng)起來了”。

6月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、資源規(guī)劃局、公積金中心等多部門聯(lián)合發(fā)布新政，涉及土地出讓、金融支持、公積金政策、二手房交易、便民服務(wù)、預(yù)售資金監(jiān)管等“十二條”，惠及購房者買房、土地供求、企業(yè)資金、產(chǎn)品打造等多方面。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，西安本次發(fā)文內(nèi)容豐富、針對性強(qiáng)，將推動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌銎蠓€(wěn)，不過部分內(nèi)容還需持續(xù)細(xì)化，以更好和6月份以來的市場形勢匹配?！半S著更多城市房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化，新政有望更好發(fā)揮效力，推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)和健康發(fā)展。”

多管齊下“穩(wěn)樓市”

6月19日晚間，西安市多部門聯(lián)合印發(fā)《西安市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，涵蓋土地供應(yīng)、出讓金繳納、好房子建設(shè)、房地產(chǎn)金融支持等多方面內(nèi)容。

在土地供應(yīng)和出讓上，《措施》提出，要按照“好房子”“好小區(qū)”的要求，優(yōu)先推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育等配套齊全的地塊供應(yīng)，優(yōu)化容積率、建筑密度等條件。完善住宅用地評估機(jī)制，結(jié)合周邊商品房銷售價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)整。

“此舉旨在通過提供優(yōu)質(zhì)地塊和合理規(guī)劃，推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)；根據(jù)市場銷售情況調(diào)整地價(jià)，則有助于降低拿地成本，激發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆??！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

企業(yè)拿地時(shí)，《措施》則提出，實(shí)施土地出讓金分期繳納。建設(shè)單位在簽訂土地出讓合同后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款50%的項(xiàng)目，剩余價(jià)款在一年內(nèi)繳清?？上刃修k理國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)登記、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，支持“拿地即開工”。

今年以來，西安優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)供應(yīng)，讓部分房企出手拿地。據(jù)中指研究院監(jiān)測，僅綠城中國近一個(gè)月內(nèi)便連續(xù)拿下四個(gè)地塊，土地出讓金達(dá)40億元；四川邦泰集團(tuán)半年內(nèi)拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。不過，也有房企礙于成本未過多出手。

中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊表示，一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款50%、非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付1個(gè)工作日內(nèi)完成、允許保函置換不超過項(xiàng)目竣工交付所需資金額度30%的監(jiān)管資金等“一攬子”政策，可助力房企項(xiàng)目建設(shè)提速，提高資金使用效率。

除了土地供應(yīng)端，《措施》在住房建設(shè)端提出，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。鼓勵(lì)企業(yè)結(jié)合市場需求自主下調(diào)容積率，適度擴(kuò)大綠化平臺(tái)、陽臺(tái)占套內(nèi)面積比例，提供多樣化住宅產(chǎn)品。風(fēng)雨連廊、小區(qū)出入口大堂、綠化平臺(tái)、架空層等不計(jì)入容積率。

“目前，西安市場上涌現(xiàn)出一大批四代住宅為代表的改善項(xiàng)目，不少頭部房企在西安的四代宅項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)其四代宅總項(xiàng)目量的60%。”石蕊表示，西安購房者對四代宅的接受程度也極為廣泛，從2023年的不到20%左右，至今達(dá)到了將近90%的程度。

本次新政再次強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)，有助于進(jìn)一步滿足市場多樣化需求，推動(dòng)高品質(zhì)住宅建設(shè)。

在樓市需求端，《措施》同樣多管齊下，要實(shí)施好個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策，完善個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。加大住房公積金支持，可申請?zhí)崛」e金直接支付購房首付款；陜西省內(nèi)的購房者到西安購房，均可辦理公積金貸款。

石蕊表示，西安的公積金政策是向其他城市看齊，可減輕購房者首付壓力。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，僅2024年在西安置業(yè)的外地購房者，占比已經(jīng)接近四成。而陜西省內(nèi)購房者到西安購房，均可辦理公積金貸款的新政，可極大調(diào)動(dòng)此類人群需求釋放。

此外，《措施》還提出，促進(jìn)一二手房市場聯(lián)動(dòng)發(fā)展。開展住房“以舊換新”“方便看房”、團(tuán)購等活動(dòng)，落實(shí)好國家關(guān)于住房“賣舊買新”的個(gè)人所得稅退稅、家裝廚衛(wèi)“煥新”補(bǔ)貼政策。

“2024年至今，西安二手房市場活躍度持續(xù)提升，成交量不斷突破歷史新高，體量已經(jīng)超過新房市場規(guī)模，樓市全面進(jìn)入存量時(shí)代?！笔锓Q，新政簡化了二手房交易辦事流程，為上學(xué)置業(yè)等二手房群體帶來便利，助力二手房市場活躍度提升。

新一輪政策將來？

今年前五月份，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，供求關(guān)系有待改善。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月份，全國新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%。新建商品房銷售額34091億元，下降3.8%。5月單月，銷售面積與銷售額同比也為下降狀態(tài)。

從房價(jià)數(shù)據(jù)看，今年5月份，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，同比下降4.1%，環(huán)比下跌0.2%；70城的二手房價(jià)格指數(shù)，同比則下降6.3%，環(huán)比下降0.5%。

“大中城市房價(jià)同比降幅收窄，但各線城市新房和二手房房價(jià)環(huán)比降幅均擴(kuò)大，房地產(chǎn)成交旺季之后，房價(jià)表現(xiàn)較為疲弱，總體并未止跌。”國新證券表示。

6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

“加快落實(shí)中央政策要求，為市場注入信心，是西安此次政策出臺(tái)的背景?！笔锉硎尽?/p>

從西安市場本身看，當(dāng)?shù)貥鞘性凇敖鹑?、銀四”成色不足的情況下，表現(xiàn)仍不樂觀，商品住宅價(jià)格連續(xù)九個(gè)月下滑。今年前5個(gè)月，商品住宅成交面積同比也出現(xiàn)下滑。

石蕊稱，由于市場觀望情緒嚴(yán)重，不少樓盤在五一和端午小長假開啟降價(jià)行動(dòng)，市場短期止跌回穩(wěn)仍存壓力。因此，關(guān)鍵時(shí)刻出臺(tái)多項(xiàng)舉措，是對商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，為市場注入信心，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二手房市場的情況也有待改善?？硕痍兾鲄^(qū)域數(shù)據(jù)顯示，五月底西安二手房掛牌量超過14萬套，同比增加28%；從成交來看，前五月二手房成交面積上行，不過是以價(jià)格折讓為代價(jià)。

在此之際，西安從土地、金融、公積金到交易服務(wù)等多維度發(fā)力，梳理了“十二條”新政。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若后續(xù)執(zhí)行到位，有望在促進(jìn)住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面發(fā)揮積極作用。

日前，一線城市中的廣州也發(fā)布新政，全面取消限購、限售、限價(jià)，并降低貸款首付比例和利率。此舉標(biāo)志著，廣州長達(dá)15年的樓市限制政策正式走向終結(jié)。疊加國常會(huì)對樓市的表態(tài)，多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，更多樓市增量政策有望到來。

華泰證券表示，去年“9·26”以來的政策組合拳頗具成效，但今年4月、5月重點(diǎn)19城銷售面積同比增速分別降至7%、0%，更具針對性的增量政策或在路上。專家認(rèn)為，后續(xù)更多城市有望優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，更好發(fā)揮政策效應(yīng)，推動(dòng)市場健康發(fā)展。