證券時報
2025-05-30 08:07
美國總統(tǒng)特朗普再次釋放推進住房抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（合稱“兩房”）重新上市的信號。
當?shù)貢r間5月27日，特朗普在社交媒體平臺Truth Social上發(fā)帖稱，“美國政府將維持對其的隱性擔保，作為總統(tǒng)，我也會堅定履行對兩家公司的監(jiān)管職責”。
美國政府于20世紀創(chuàng)建了房利美和房地美，正式名稱分別為聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押貸款公司?！皟煞俊钡闹饕毮苁菑你y行、信用社等貸款機構(gòu)收購符合標準的住房抵押貸款，將其打包成抵押貸款支持證券（MBS）出售。自2008年金融危機以來，“兩房”一直處于美國政府監(jiān)管之下。2010年“兩房”股票從紐交所退市，并轉(zhuǎn)至場外交易市場。
由于“兩房”背后有政府隱性擔保（2008年后轉(zhuǎn)為顯性擔保），其發(fā)行的MBS被視作“準國債”，信用風險較低，因而融資成本顯著低于私營機構(gòu)。這一優(yōu)勢經(jīng)市場傳導，直接拉低了購房者的貸款利率，使美國普通家庭更容易買房。房利美曾將自身描述為“30年期固定利率抵押貸款的中流砥柱”。
上市曙光初現(xiàn)
2008年次貸危機爆發(fā)后，“兩房”因持有大量次級抵押貸款相關(guān)資產(chǎn)遭受巨額損失，一度瀕臨破產(chǎn)。
為挽救其免于倒閉，美國政府將其置于聯(lián)邦住房金融局（FHFA）的托管之下，政府擔保從“隱性”變?yōu)椤帮@性”。作為救助的交換條件，美國政府獲得了兩家公司的優(yōu)先股，賦予財政部在分紅和公司資產(chǎn)分配中的優(yōu)先權(quán)。
近年來，“兩房”盈利保持增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年，房利美和房地美凈利潤分別達340億美元和280億美元，現(xiàn)金流充裕。自2008年被接管至2024年，兩房已累計支付超3010億美元股息給美國財政部，遠超政府此前注資的1935億美元。
據(jù)《華爾街日報》此前報道，特朗普政府一直在討論讓房利美和房地美私有化的相關(guān)工作，相關(guān)討論至少從去年就已開始。特朗普的盟友和其他共和黨人認為，私有化是減少國家赤字和讓納稅人的錢物歸原主的一種方式。
這與特朗普及共和黨人一貫秉持的“小政府、大市場”理念相契合。
有分析指出，兩家機構(gòu)長期憑借政府背景在抵押貸款行業(yè)占據(jù)不公平的主導地位，實際承擔了本應(yīng)由私營部門履行的市場職能。若推動“兩房”上市并回歸市場化運作，將打破現(xiàn)有壟斷格局，通過引入更多市場參與者促進美國抵押貸款市場的良性競爭，進而提升整體市場效率。
自特朗普去年當選以來，對沖基金潘興廣場資本管理公司創(chuàng)始人比爾·阿克曼就在社交平臺X上多次發(fā)聲，敦促結(jié)束對“兩房”的聯(lián)邦監(jiān)管。
據(jù)悉，潘興廣場資本管理公司早在10多年前便投資了房利美和房地美，目前是房利美最大的私人持有者，共持有約2.2億股“兩房”的股票。
阿克曼聲稱，終止聯(lián)邦監(jiān)管對納稅人而言是一筆劃算的交易，預(yù)計能為政府帶來高達3000億美元的收入?！疤乩势障矚g大交易，這將是歷史上最大的交易。我相信特朗普會完成這筆交易”。
這反映了大部分主張私有化人士的觀點。他們認為，此時推動“兩房”重新上市不僅具備現(xiàn)實基礎(chǔ)，還可將政府從監(jiān)管和隱性擔保的財政責任與潛在風險中部分解脫，將風險合理轉(zhuǎn)移給市場投資者。對于長期持有“兩房”股票的投資者來說，分拆聯(lián)邦控制后的價值重估能為他們帶來豐厚的投資回報。
“更緩慢、更謹慎”
事實上，在特朗普第一任期內(nèi)，財政部就曾提議結(jié)束對“兩房”的監(jiān)管并推動私有化，最終因“兩房”資本金不足未能完成監(jiān)護權(quán)解除。不過，期間政府調(diào)整了“兩房”的利潤留存額度，從各30億美元分別提至250億美元和200億美元，為其私有化進程上邁出了艱難的第一步。
此次特朗普政府再度推動“兩房”私有化，同時宣稱“美國政府將維持對其的隱性擔?！保@一安排可能繼續(xù)為“兩房”發(fā)行的MBS帶來信用溢價。這種“半市場化、半政府背書”的狀態(tài)或?qū)⒋呱毺氐牡赖嘛L險：企業(yè)在市場化運作中通過承接高風險房貸業(yè)務(wù)追逐利潤，卻將潛在違約風險變相轉(zhuǎn)嫁給可能介入兜底的政府，形成“私人獲利、公共擔責” 的權(quán)責錯配格局。
民主黨參議員伊麗莎白·沃倫對此發(fā)出警告，稱“兩房”上市可能會使投資者受益，但會冒著擾亂抵押貸款市場的風險。
此外，私有化的反對者指出，若“兩房”轉(zhuǎn)為私營上市公司，其管理層可能為追求股東回報大幅縮減低利潤的公共住房貸款業(yè)務(wù)，進而推高抵押貸款利率。“我們最不需要的就是以獎勵華爾街的方式推動其私有化，同時推高已經(jīng)在努力買房的人們的房價?！瘪R薩諸塞州立法者、參議院銀行委員會首席民主黨人沃倫指出。
在高利率時代，抵押貸款成本上升的風險可能成為主要絆腳石。美國財政部長斯科特?貝森特也表示，“任何圍繞房利美和房地美安全退出托管所采取的行動，都將取決于長期抵押貸款利率的影響?！?/p>
基于此，道明證券分析師賈勒特?塞伯格指出，該機構(gòu)預(yù)計特朗普政府對房利美和房地美的改革步伐將比處理關(guān)稅等其他問題“更緩慢、更謹慎”。
潘興廣場資本管理公司曾在1月為“兩房”上市制定了一個可能的路線：建議房利美和房地美分別在2026年及2027年前完成首次公開募股（IPO），隨后允許聯(lián)邦政府在五年內(nèi)出售所持股份。
但目前特朗普政府是否會推進該計劃尚不明確。今年早些時候，F(xiàn)HFA主任威廉?普爾特在參議院確認聽證會上表示，他認為政府結(jié)束對“兩房”的任何控制都需要“非常深思熟慮”。
“盡管對它們的保護不應(yīng)是無限期的，但任何退出保護的計劃都必須經(jīng)過周密設(shè)計，以確保住房市場的安全穩(wěn)健，避免對抵押貸款利率造成上行壓力?！逼諣柼刂赋?。
這意味著，距離“兩房”重新上市可能還需要一些時間。
