證券時報網(wǎng)
孫憲超
2025-05-13 11:17
證券時報記者 唐強
曾經(jīng)頭頂李嘉誠光環(huán)的南城都匯項目，被很多成都本地人熟知，多年來在成都地產(chǎn)圈備受矚目。聚光燈下，南城都匯已走過了長達(dá)20年的開發(fā)周期，但至今仍然有逾5000套住宅處于待售狀態(tài)。
證券時報記者最新了解到，南城都匯項目公司——舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（下稱“舜鴻地產(chǎn)”），目前已拖欠成都高新區(qū)稅務(wù)局稅金及滯納金近28億元，同時還拖欠高新區(qū)相關(guān)部門配套建設(shè)資金逾億元。
自2020年7月至今，南城都匯項目從李嘉誠旗下公司退出，到禹洲集團(tuán)、成都瑞卓聯(lián)合接盤，再到李嘉誠公司又“殺回”接管項目，三方恩怨錯綜復(fù)雜。如今，成都市相關(guān)政府部門、眾多投資機構(gòu)及潛在購房者均在關(guān)注事態(tài)發(fā)展，南城都匯項目延續(xù)至今的“三國殺”沖突何時能平息？
超5000套住宅待售
時間回溯到2004年，李嘉誠旗下和記黃埔將成都列為重點投資發(fā)展城市，并先后競得高新區(qū)南地王項目及溫江新城區(qū)光華大道項目兩大地塊，正式入駐四川成都。
上述總價地王項目便是成都南城都匯項目，也被視為和記黃埔在成都的1號作品。該項目和記黃埔斥資21.35億元，樓面地價僅為1030元/平方米。同在其他城市一樣，和記黃埔沿襲了老套路“捂盤惜售”，將這塊逾千畝超級大盤劃分為多達(dá)8期來建設(shè)。
2020年7月23日，南城都匯項目迎來一個重要轉(zhuǎn)折點，長實集團(tuán)發(fā)布公告，溢價逾38億港元轉(zhuǎn)讓和黃成都，標(biāo)的資產(chǎn)項目為成都南城都匯商住項目，包括未出售的第7期、第8期的住宅及商業(yè)單位以及地下停車場。
根據(jù)公告披露，項目的受讓方為設(shè)立在英屬維京群島的RZ3262019 Limited（下稱“RZ公司”）。該公司由禹洲集團(tuán)控股有限公司（01628.HK，下稱“禹洲地產(chǎn)”）持有50%的股權(quán)，另外50%的股權(quán)則由成都瑞卓置業(yè)有限公司（以下簡稱“成都瑞卓”）持有。
按照收購協(xié)議約定，買方于交易完成時向賣方支付一筆款項，金額為10.12億美元，相當(dāng)于約78.47億港元。企查查顯示，2020年12月10日，和黃成都更名為舜鴻地產(chǎn)。
近日，證券時報記者來到南城都匯項目地，目前該項目第7期和第8期項目主體已經(jīng)建成封頂，皆為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，但過去幾年來并未上市銷售。截至記者發(fā)稿時，整個南城都匯項目尚有超過5000套住宅待售。
沉寂幾年的南城都匯項目今年又傳出新動向。3月31日，南城都匯項目有工作人員收到了公司的“停工、停產(chǎn)通知書”。
停工通知書顯示：由于項目受到疫情、巨額訴訟及資產(chǎn)被查封、股權(quán)及實控權(quán)爭議等方面影響，項目整體運營實際已處于停頓狀態(tài)，為了避免更大的損失，決定由舜鴻地產(chǎn)通知員工暫停相關(guān)工作。暫停時間從2025年4月1日至6月30日，后續(xù)視實際情況再另行通知安排。
欠稅時長超1000天
“目前，南城都匯項目公司舜鴻地產(chǎn)已合計欠下成都高新區(qū)稅務(wù)局20多億元的稅款。其中，1至6期清算的稅款超過19億元，再加上近兩年的稅款滯納金等（按每日萬分之五計），算下來現(xiàn)在項目所欠稅款總額應(yīng)該超過了27億元。”舜鴻地產(chǎn)財務(wù)副總監(jiān)郎小平對證券時報記者表示。
據(jù)悉，郎小平于2023年9月15日起，出任舜鴻地產(chǎn)財務(wù)副總監(jiān)，任期三年。
根據(jù)郎小平提供的數(shù)據(jù)，按截至2025年6月30日計算，南城都匯項目1至6期需繳土地增值稅金19.15億元、所得稅1.01億元，再加上房產(chǎn)稅、土地使用稅等，總計需繳納稅金20.29億元；按截至2025年6月30日計算，南城都匯項目所欠各項稅金滯納天數(shù)在302天至1158天之間，合計需繳滯納金大約7.7億元；由此，舜鴻地產(chǎn)應(yīng)向成都高新稅務(wù)部門補交稅金及滯納金，加總合計約27.9億元。
郎小平表示，這近28億元的稅款主要系1至6期清算時稅務(wù)的欠款。
隨后，相關(guān)方向記者提供了多份成都高新區(qū)稅務(wù)局向舜鴻地產(chǎn)下發(fā)的稅務(wù)事項通知書，據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到2024年8月，南城都匯多批次項目合計需要補交土地增值稅款等就已超過19億元。此外，舜鴻地產(chǎn)還需補交所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等，同時需要補交相對應(yīng)的巨額滯納金。
針對舜鴻地產(chǎn)欠稅情況，證券時報記者致電成都市高新區(qū)稅務(wù)部門，但對方均未給出明確回應(yīng)。其中，高新區(qū)稅政科某工作人員表示，她已不再負(fù)責(zé)南城都匯項目征稅事務(wù)，不了解最新情況，沒有更多信息可以透露；另一位高新區(qū)稅務(wù)征管科工作人員則表示，相關(guān)求證信息需要通過稅務(wù)部門辦公室公開電話咨詢。隨后，記者又通過公開電話聯(lián)系到成都高新區(qū)稅務(wù)局，對方后臺在經(jīng)過短暫咨詢后對記者表示，此事只有等待后續(xù)的通知和反饋，目前沒有辦法給到明確的答復(fù)，后續(xù)需要自己再打電話去咨詢進(jìn)展情況。
此外，舜鴻地產(chǎn)此前還曾承諾，南城都匯項目要為成都高新區(qū)配套建設(shè)學(xué)校、人防工程等，并承擔(dān)相應(yīng)的基建費用。目前，成都高新區(qū)已經(jīng)先行墊付了配套建設(shè)所需資金，這部分支出大概在1億~2億元。所以，南城都匯項目公司舜鴻地產(chǎn)總共拖欠成都高新區(qū)相關(guān)部門約29億元。
成都瑞卓董事長張和平提供的資料顯示，早在2021年6月，成都高新區(qū)稅務(wù)局就曾組織土地增值稅團(tuán)隊專管員、中介機構(gòu)中匯稅務(wù)事務(wù)所、舜鴻地產(chǎn)，針對“南城都匯”項目一、二期清算相關(guān)事項進(jìn)行溝通。當(dāng)年，相關(guān)部門要求各方于2021年6月底，拿出一、二期清算結(jié)果。
而在南城都匯項目賣掉3年后，2023年8月，李嘉誠旗下公司也在向舜鴻地產(chǎn)討債。長江實業(yè)集團(tuán)方面曾發(fā)布聲明稱，RZ公司及舜鴻地產(chǎn)欠其數(shù)億美元。其中，部分欠付款以舜鴻地產(chǎn)對南城都匯第八期的發(fā)展中土地及物業(yè)的所有權(quán)利和權(quán)益的質(zhì)押作為抵押。
據(jù)成都瑞卓董事長張和平介紹，當(dāng)初受讓南城都匯項目時，長江實業(yè)集團(tuán)向RZ公司提供了將近3.43億美元的賣方貸款，作為RZ公司支付部分代價的資金，還款期限為交易完成當(dāng)日起計兩年。近年來，因南城都匯項目未能實現(xiàn)銷售，項目公司缺乏流動性資金，也就未能償還長江實業(yè)集團(tuán)本金及利息，如今貸款本息合計已接近29億元。
據(jù)多家媒體此前報道，2022年3月，由于RZ公司沒有按時支付利息，長江實業(yè)集團(tuán)委托德勤事務(wù)所作為接管人，重新接管舜鴻地產(chǎn)及其控股公司的股權(quán)，李嘉誠旗下公司“被迫”重返南城都匯項目。
郎小平提供的資料顯示，2024年4月、5月、8月，成都高新區(qū)稅務(wù)局曾多次組織召開關(guān)于“南城都匯”項目欠稅溝通和約談會，代表長江實業(yè)集團(tuán)的德勤也加入到約談之中。
郎小平也向記者稱：“大概從2022年、2023年開始，高新區(qū)稅務(wù)部門就已經(jīng)向舜鴻地產(chǎn)催繳稅款，主要是約談項目公司，我參加了幾次。”
曾上演“搶公章”大戲
南城都匯項目收購初期，禹洲集團(tuán)與成都瑞卓原本是同一陣營的“戰(zhàn)友”，但卻在合作不到兩年后就“反目成仇”。
公開資料顯示，1994年，禹洲集團(tuán)成立于廈門，后發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、酒店運營、產(chǎn)業(yè)投資和通信科技等多元業(yè)務(wù)為一體的大型綜合性集團(tuán)。2009年11月，禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊在港交所上市，截至2025年4月30日該股股價僅為0.06港元/股。
2024年，禹洲集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入97.16億元，較2023年的214.77億元大幅下滑；歸母凈利潤虧損119.7億元，較2023年增虧逾14億元。
再看成都瑞卓，該公司隸屬于中國百強地產(chǎn)重慶愛普地產(chǎn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌在四川的業(yè)務(wù)，深耕成都市場，先后投資并開發(fā)了“川大花園”、成都“科華廣場”、“隆鑫·九熙”、“隆鑫·印象東方”、“印象城邦”等多個項目。
據(jù)悉，禹洲集團(tuán)和成都瑞卓關(guān)系公開“破裂”在2021年11月~12月或早已出現(xiàn)，其間更是爆出“搶公章”大戲。
成都瑞卓董事長張和平對記者表示，南城都匯項目公司之所以拖欠政府近30億元稅金和配套建設(shè)費，核心原因還是源自于禹洲集團(tuán)方面違法撬保險柜、私奪公章并違法轉(zhuǎn)走公司賬上近9億元資金，從而引發(fā)各類交叉訴訟糾紛所致。這導(dǎo)致了項目公司舜鴻地產(chǎn)陷入癱瘓狀態(tài)多年，并牽連上多起民事與刑事司法案件，且遭遇多重交叉查封。
按照慣例，舜鴻地產(chǎn)的公章和證件等資料需放在保險柜，成都瑞卓取得了保險柜鑰匙保管權(quán)，禹洲集團(tuán)方面則拿到了密碼權(quán)，雙方要一致行動才能打開。
“沒想到的是，對方利用一個周末的時間，突然把保險柜給撬了、公章盜了，公司當(dāng)時就報了警?！睋?jù)張和平介紹，考慮到禹洲集團(tuán)是香港上市公司，出于對合作方的信任，成都瑞卓合作初始就很放心地將保險柜放在禹洲西南公司辦公區(qū)。
2021年11月中旬，成都瑞卓發(fā)現(xiàn)原本應(yīng)與禹洲公司共同管理的裝有舜鴻地產(chǎn)印章的保險柜，被禹洲單方面轉(zhuǎn)移至他處。此后，成都瑞卓還曾派員查看公章是否還在，但仍遭到對方拒絕。
針對成都瑞卓相關(guān)說法，證券時報記者曾通過公開電話致電禹洲集團(tuán)，但電話無人接聽。
此前，鳳凰網(wǎng)報道稱，禹洲集團(tuán)方曾回應(yīng)稱“按照房地產(chǎn)行業(yè)資方優(yōu)先的慣例與共識，項目公司的經(jīng)營管理權(quán)由禹洲集團(tuán)主導(dǎo)，項目公章證照由項目公司指定公司管理，法定代表人及總經(jīng)理均由禹洲集團(tuán)委派，不存在私撬保險柜搶奪公章一說”。
多家媒體拿到的資料顯示，在拿下南城都匯項目后，禹洲集團(tuán)與成都瑞卓雙方約定，禹洲集團(tuán)負(fù)責(zé)設(shè)計、工程、運營、營銷條線，成都瑞卓負(fù)責(zé)公司開發(fā)的外聯(lián)、人力、行政等事務(wù)且財務(wù)共管，同時成都瑞卓還有權(quán)派駐營銷團(tuán)隊。
企查查數(shù)據(jù)顯示，舜鴻地產(chǎn)共涉及司法案件467起，其中作為被告身份348起（占比74.52%），涉案金額38.16億元，原告中有物業(yè)服務(wù)公司、工程公司、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及電梯等供應(yīng)商企業(yè)。目前，舜鴻地產(chǎn)已被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)到25.9億元。
對此，有房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體看，南城都匯項目債務(wù)纏身、步履蹣跚，短期內(nèi)涉及長江實業(yè)、禹洲集團(tuán)、成都瑞卓的“三國殺”局面恐仍將持續(xù)。同時，巨額稅款與項目配套設(shè)施政府墊資拖欠等問題何時解決，尚不得而知。
