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近期，公募REITs擴(kuò)募進(jìn)程顯著提速，多個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)變更為“已反饋”或“已通過”。專家表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場(chǎng)生態(tài)優(yōu)化共同驅(qū)動(dòng)擴(kuò)募提速，未來需通過機(jī)制創(chuàng)新和生態(tài)建設(shè)進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。

進(jìn)入4月，公募REITs擴(kuò)募消息頻傳。上海證券交易網(wǎng)站信息顯示，上交所于4月24日對(duì)國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT”）的擴(kuò)募申請(qǐng)出具反饋意見。招募說明書顯示，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為南通弗洛達(dá)實(shí)業(yè)有限公司持有的東久（南通）智造園和重慶迪夢(mèng)捷實(shí)業(yè)有限公司持有的東久（重慶）智造園一期，預(yù)計(jì)擴(kuò)募募集資金為4.2億元。4月15日，中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中航京能光伏REIT”）的擴(kuò)募申請(qǐng)同樣收到上交所的反饋意見，據(jù)披露，中航京能光伏REIT擬購入蘇家河口水電站項(xiàng)目和松山河口水電站項(xiàng)目。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)首個(gè)二次擴(kuò)募的公募REITs案例浮出水面。4月16日，博時(shí)基金宣布，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）擬申請(qǐng)第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。公開資料顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月7日公告成立，首次發(fā)行份額于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次擴(kuò)募份額上，本次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為光明項(xiàng)目（二期擴(kuò)募）和南油項(xiàng)目。

值得注意的是，今年3月，市場(chǎng)還時(shí)隔兩年迎來了新一單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目落地。2023年3月至4月，首批四只公募REITs的擴(kuò)募申請(qǐng)獲批。2024年，公募REITs市場(chǎng)沒有新的擴(kuò)募項(xiàng)目落地。今年3月26日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華夏北京保障房REIT”）擴(kuò)募申請(qǐng)正式獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)和上交所無異議函。根據(jù)此前公告，華夏北京保障房REIT本次擴(kuò)募擬募集規(guī)模為8.30億元，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目、海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局進(jìn)一步深化，也是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，除了上述項(xiàng)目，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的擴(kuò)募申請(qǐng)也已獲得交易所反饋。

“公募REITs擴(kuò)募提速的背后，存在政策支持力度強(qiáng)化、常態(tài)化發(fā)行機(jī)制完善、市場(chǎng)供需雙向擴(kuò)容推動(dòng)、首單示范效應(yīng)、擴(kuò)募模式創(chuàng)新五大驅(qū)動(dòng)要素?！蹦祥_大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，新“國(guó)九條”明確提出推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，今年政府工作報(bào)告等文件多次強(qiáng)調(diào)通過REITs盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資。政策端的明確導(dǎo)向?yàn)槭袌?chǎng)注入了信心，加速項(xiàng)目申報(bào)和審批流程。今年3月以來，監(jiān)管層通過優(yōu)化審核流程（如集中反饋、縮短上市周期）顯著提升效率。投資者對(duì)REITs配置需求旺盛，今年一季度多只產(chǎn)品分紅超億元，年內(nèi)平均漲幅可觀，吸引更多資金流入。同時(shí)，已上市REITs通過擴(kuò)募增厚資產(chǎn)規(guī)模的需求迫切，形成供需共振。業(yè)務(wù)上，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募成為首單保租房擴(kuò)募案例，華泰紫金蘇州恒泰REIT等區(qū)域“首單”項(xiàng)目陸續(xù)落地，帶動(dòng)更多主體效仿。此外，首個(gè)二次擴(kuò)募案例出現(xiàn)，也驗(yàn)證了擴(kuò)募路徑的可行性。

田利輝表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場(chǎng)生態(tài)優(yōu)化共同驅(qū)動(dòng)擴(kuò)募提速，未來需通過機(jī)制創(chuàng)新和生態(tài)建設(shè)進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。具體而言，提升擴(kuò)募效率與激發(fā)市場(chǎng)活力需要優(yōu)化審核機(jī)制與標(biāo)準(zhǔn)化流程，借鑒集中反饋、并聯(lián)審核等經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確估值、現(xiàn)金流等核心指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，減少重復(fù)問詢，縮短項(xiàng)目從申報(bào)到上市的周期；需要豐富底層資產(chǎn)類型與質(zhì)量，鼓勵(lì)更多領(lǐng)域“首單”項(xiàng)目入場(chǎng)，如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、城市更新等，推動(dòng)底層資產(chǎn)多元化；需要完善擴(kuò)募規(guī)則與激勵(lì)機(jī)制，明確二次擴(kuò)募的操作細(xì)則，探索引入戰(zhàn)略投資者、優(yōu)化定價(jià)機(jī)制，同時(shí)考慮優(yōu)化稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)融資支持等政策；需要加強(qiáng)市場(chǎng)培育與投資者教育，通過常態(tài)化信息披露、業(yè)績(jī)說明會(huì)等方式增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定投資者預(yù)期，同時(shí)推廣REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者提升持倉比例。