券商中國
胡飛軍
2025-04-19 10:46
公募REITs擴(kuò)募迎來又一標(biāo)志性事件。
4月16日晚間，博時基金發(fā)布關(guān)于博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告，這也意味著公募REITs即將迎來首單二次擴(kuò)募的項目。
早在2023年6月16日，首批公募REITs擴(kuò)募項目正式在滬深交易所上市，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年4月16日，已有4單擴(kuò)募項目正式上市，實際擴(kuò)募金額突破50億元，還有1單正式獲批等待發(fā)售，其他多個擴(kuò)募項目持續(xù)推進(jìn)，公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的格局進(jìn)一步深化。
公募REITs迎來首單二次擴(kuò)募項目
4月16日，博時基金發(fā)布《關(guān)于決定博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬第二次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告》。
根據(jù)第二次擴(kuò)募方案草案，該基金擬通過第二次擴(kuò)募發(fā)售募集資金，新認(rèn)購招商蛇口產(chǎn)業(yè)園3期專項計劃資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，最終持有光明項目（二期擴(kuò)募）及南油項目。具體來看：
（1）光明項目（二期擴(kuò)募）：位于深圳市光明新區(qū)鳳凰辦事處高新園區(qū)25號路以南的招商局光明科技園B地塊B1B2棟、B5棟、B6棟、B7棟、B8棟，其中B1B2棟業(yè)態(tài)為研發(fā)辦公，B5棟和B6棟業(yè)態(tài)為研發(fā)廠房，B7棟和B8棟業(yè)態(tài)為配套宿舍。
（2）南油項目：位于深圳市南山區(qū)媽灣大道前海易港中心及深圳市南山區(qū)南山街道前海媽灣片區(qū)十八開發(fā)單元前海易保園區(qū)的W6倉庫及輔助樓、W7倉庫。
此次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的交易對方，即基金新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人為招商蛇口。
博時基金同時稱，本次變更尚需國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會作出準(zhǔn)予變更注冊的批復(fù)、深交所基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請審核通過并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過。上述程序能否全部履行完畢，以及全部履行完畢的時間，均存在不確定性。
據(jù)悉，博時招商蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月7日公告成立，首次發(fā)行份額于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次擴(kuò)募份額上市?；鸪闪⒁詠硗顿Y運作穩(wěn)健，已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好。
截至2024年12月31日，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的基金份額凈值為2.2227元，基金份額總額為1,421,130,866份，本基金合并財務(wù)報表（經(jīng)審計）資產(chǎn)合計3,686,882,315.25元，負(fù)債合計528,106,279.63元，所有者權(quán)益合計3,158,776,035.62元。
REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”，雙輪驅(qū)動格局進(jìn)一步深化
早在2023年6月16日，REITs市場迎來了里程碑事件——首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目正式在滬深交易所上市，分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江光大REIT。這意味著，REITs市場開啟了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局。
在2025年，REITs擴(kuò)募正進(jìn)入加速度。3月26日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募申請正式獲得證監(jiān)會批復(fù)和上交所無異議函。這是國內(nèi)首單保租房REITs擴(kuò)募項目，本次擴(kuò)募擬購入項目有四個，分別為房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機(jī)電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園，均位于北京市。截至2024年末，上述項目評估總值合計約8.3億元，出租率分別為92%、94%、92%、98%。
3月31日，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請，已獲得中國證監(jiān)會和上交所的受理。
此外，華夏華潤商業(yè)REIT也申請擴(kuò)募，為消費REITs首單擴(kuò)募項目。同時，中航京能光伏REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴(kuò)募均被受理并獲得反饋。
隨著公募REITs不斷擴(kuò)募，標(biāo)志著公募REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局進(jìn)一步深化，也是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，公募REITs擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目是指已上市的公募REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)。擴(kuò)募項目的穩(wěn)健推進(jìn)，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。合理擴(kuò)大有效投資，對于推動REITs市場形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動新格局具有重要意義。
REITs年內(nèi)漲幅逼近14%
自2020年4月試點啟動以來，公募REITs市場如火如荼發(fā)展，今年以來更是獲得資金青睞。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，已上市的64只公募REITs今年以來二級市場漲幅達(dá)到13.93%，表現(xiàn)要明顯好于同期A股市場主流指數(shù)。這些產(chǎn)品成立以來的平均漲幅也到28.77%。
具體來看，今年43只公募REITs產(chǎn)品漲幅超10%，10只產(chǎn)品二級市場漲幅超20%，表現(xiàn)最好的華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT，今年漲幅達(dá)到44.25%，此外華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT漲幅也超過30%。
不僅如此，今年公募REITs產(chǎn)品供給力度不斷加大，有望再迎發(fā)行大年。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，2025年以來已成立6只公募REITs，發(fā)行總規(guī)模為100億元。此外，還有11只公募REITs已經(jīng)申報，部分產(chǎn)品獲得反饋。
業(yè)內(nèi)人士表示，REITs與股票、債券的相關(guān)性極低。當(dāng)下，無風(fēng)險利率處于下行通道，國債收益率長時間在歷史低位區(qū)間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發(fā)凸顯，使其擁有獨特的配置價值。
不過，也有人士提醒，部分REITs產(chǎn)品的估值已經(jīng)處于較高水平，投資者需要警惕估值過高的風(fēng)險。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對REITs市場的影響較大，投資者需要密切關(guān)注。
