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10月，武漢秋季房交會(huì)疊加“全面取消限購(gòu)”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列利好政策，推動(dòng)樓市成交大漲，擺脫第三季度需求不振狀況。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，十月武漢新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，環(huán)比、同比漲幅均位列第一。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者探訪武漢多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者用腳投票，價(jià)格、產(chǎn)品力及區(qū)位配套等性價(jià)比更高的產(chǎn)品受到青睞，區(qū)域、產(chǎn)品分化均較為明顯。在去庫(kù)存壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)多采取以價(jià)換量、回籠資金的經(jīng)營(yíng)策略，一場(chǎng)降價(jià)促銷戰(zhàn)在武漢樓市蔓延。

主城區(qū)銷量占6成

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，武漢商品房銷售14533套，較上月環(huán)比增長(zhǎng)58.87%，較去年同期同比增長(zhǎng)55.5%。其中，新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，也是下半年新房月度成交首次破萬(wàn)。

尤其是越到月底，成交的勢(shì)頭持續(xù)升溫。根據(jù)武漢市房管局的數(shù)據(jù)，10月31日是武漢十月住房成交量最高的一天，網(wǎng)簽成交量達(dá)822套。另外十月份還有3天日成交量均超過(guò)600套，最低的一天也成交82套。

在漢口建設(shè)大道一售樓部，銷售人員告訴記者，他們?cè)?0月中旬首次開(kāi)盤，均價(jià)每平米3.2萬(wàn)元左右，推出的兩百多套房源，一兩個(gè)小時(shí)就銷售得差不多了，開(kāi)發(fā)商打出的海報(bào)稱“千人搶房，首開(kāi)勁銷9億”。

該銷售人員表示，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)樓盤在漢口核心區(qū)域，又有學(xué)區(qū)資源，價(jià)格也比周邊樓盤實(shí)惠，10月以來(lái)的訪客量增加了30%以上。

而同是在學(xué)校旁邊的樓盤，記者在遠(yuǎn)城區(qū)一樓盤看到，銷售顧問(wèn)更悠閑一些?？捶空唏T小宇說(shuō)，孩子在附近一所私立學(xué)校讀書(shū)，全家租房陪讀，考慮過(guò)要在這里買套房子，但是遠(yuǎn)離武漢主城區(qū)，加之沒(méi)有地鐵加持，雖然是現(xiàn)房，他仍然有些猶豫。

“武漢市場(chǎng)區(qū)域分化和產(chǎn)品分化都較為明顯?！敝兄秆芯吭喝A中市場(chǎng)分析師李國(guó)政接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，全面解除限購(gòu)后，武漢二環(huán)內(nèi)受益最大，主城區(qū)熱度遠(yuǎn)高于新城區(qū)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月武漢有五個(gè)行政區(qū)銷量過(guò)千套，四個(gè)屬于主城區(qū)，新城區(qū)沒(méi)有上榜。主城區(qū)銷售套數(shù)占武漢市總量近6成，從銷售金額來(lái)看，占比更高。

此外，多個(gè)城區(qū)高端項(xiàng)目開(kāi)盤去化率超過(guò)70%，高于絕大多數(shù)剛需產(chǎn)品。李國(guó)政表示，得益于定向精準(zhǔn)的支持政策，如限購(gòu)解除、認(rèn)房不認(rèn)貸、首付與利率降低、換購(gòu)補(bǔ)貼等措施，改善類家庭出手積極性更高。

降價(jià)萬(wàn)元搶流量

9月底之后，武漢市漢口主城有十幾個(gè)新盤集中入市，同臺(tái)競(jìng)技的新老項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)，市場(chǎng)“搏殺”相當(dāng)激烈。

10月8日，位于武漢市內(nèi)環(huán)硚口區(qū)寶豐路的航空路壹號(hào)價(jià)格跳水，以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格售賣部分房源。此前，該項(xiàng)目有樓棟備案均價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，折后均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。價(jià)格一次性跳水近萬(wàn)元，降幅如此之大，引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)，也受到市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。

在武漢主城各大板塊，目前降價(jià)跑量、爭(zhēng)搶客戶的樓盤較多。如武漢二七濱江房?jī)r(jià)約4萬(wàn)—6萬(wàn)/平，而與其只隔了一個(gè)環(huán)線的項(xiàng)目，首開(kāi)價(jià)格不到1.8萬(wàn)/平，瞬間刷爆了朋友圈。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“先不管賣得怎樣，品質(zhì)怎樣，至少眼球和流量有了。如果首開(kāi)不能爆，后面想爆就更難了“，不如調(diào)低首開(kāi)價(jià)，既有了市場(chǎng)熱度，又有了成交。

“新盤搶了老盤的流量?！庇蟹科筘?fù)責(zé)人對(duì)記者表示，賣的比較好的還是新盤，新盤本身在地價(jià)上有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品定位上也很卷，特別是一些“小而美”的項(xiàng)目，雖然只有三四百套房源，但是加上鋁板幕墻公建化外立面以及游泳池、健身會(huì)所等配套，加上巧妙拿捏的定價(jià)，讓老盤不得不面對(duì)“價(jià)格戰(zhàn)”的現(xiàn)實(shí)。

李國(guó)政表示，在去庫(kù)存壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)多采取以價(jià)換量、回籠資金的經(jīng)營(yíng)策略。特別是在房交會(huì)期間，一些新項(xiàng)目平價(jià)入市，性價(jià)比較高，確實(shí)有效激活了市場(chǎng)需求。

但是，這也引起了一些市場(chǎng)人士對(duì)“結(jié)構(gòu)性分化“的擔(dān)憂，當(dāng)老盤的流量被更新的盤搶走，局面只會(huì)越來(lái)越卷，老盤的現(xiàn)金流問(wèn)題值得關(guān)注。

記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)深度博弈，購(gòu)房者的思路已經(jīng)從前幾年“沒(méi)得選“變成現(xiàn)在“都想要”，地段、產(chǎn)品、價(jià)格等面面俱到，才能吸引購(gòu)房者的注意。有賴于10月的供銷兩旺，目前，武漢決定把第41屆房交會(huì)延長(zhǎng)至2023年12月31日結(jié)束，各項(xiàng)補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策同步延長(zhǎng)。

11月7日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)張青松表示，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整是自然現(xiàn)象，當(dāng)局會(huì)謹(jǐn)慎地防范調(diào)整過(guò)快過(guò)急，衍生出不必要風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)有信心。

開(kāi)源證券指出，預(yù)計(jì)2024年涉房政策仍然將保持溫和，核心一二線城市仍會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，支持居民釋放剛性和改善性需求。同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式將在2024年加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)城中村改造、保障房建設(shè)的相關(guān)細(xì)則和規(guī)劃會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。

校對(duì)：高源