11月2日，關于“深圳二手房下架參考價”的消息在網上流傳。消息稱，“今日（11月2日）21:00開始外網和門店可展示實際放盤價，但不能高于13.2萬元/平方米，高于該價格的房源依然以參考價對外展示?！?/p>

不過，這一消息在當晚并未應驗。有媒體報道稱“這一計劃被相關部門要求暫?！?。

當日晚間，澎湃新聞登錄深圳各大主流房產中介平臺，各平臺仍顯示政府參考價。期間，也有中介平臺閃現過房源真實掛牌價，不過數分鐘后又恢復至參考價

對于“二手房取消參考價”的消息，多家中介平臺予以否認，房源真實掛牌價閃現也被指“是bug”。

不過，有中介平臺內部人士坦言，目前仍在與相關部門溝通與對接。

截至目前，各中介平臺仍顯示政府參考價，部分低于參考價掛牌的房源則直接顯示業主真實報價。

深圳是全國首個提出二手房成交參考價格發布機制的城市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，共有3595個小區被逐一“標價”。

今年上半年，深圳的二手房指導價也出現優化。今年4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳信息顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價不取消，不調整；銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。上述消息并未官宣。不過，中行、建行、工行等銀行已落實執行。

多地二手房指導價已松動

可以看到的是，在市場過熱時期，多個城市通過二手房指導價或參考價等來穩定市場預期。

深圳之后，多城跟進出臺二手房指導價。據不完全統計，僅2021年，落實二手住房參考價制度的城市就有15個，包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續推進二手房指導價或類似政策。

參考價格的發布對樓市調控的效果也立竿見影。

由于深圳將二手房參考價作為銀行發放貸款的標準，在政策執行后，深圳二手房市場歷經長達2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。

深圳房地產中介協會此前發布的數據顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續2年低于新房成交量。

不過，去年以來，在樓市下行壓力下，二手房指導價的聲音逐漸減弱。

從目前各地的實施情況來看，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄提到，實際上，從去年下半年開始很多城市就已經逐步放松了二手房指導價，去年6月底西安暫停發布指導價，成都、廣州和東莞等城市指導價也進行了松動，實際交易和銀行放貸基本不受指導價影響。

去年7月初，西安第一個“官宣”暫停發布二手房指導價。彼時，西安市住建局相關工作人員表示，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展，西安發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》提出促進二手住房流通。目前暫停發布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

據克而瑞研究中心統計，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策。

相比深圳的指導價，上海的價格核驗機制由于未公開小區的具體價格，調整相對比較靈活，據業內人士反饋，去年以來，上海二手房的價格核驗也在不斷調整。

此外，今年9月，北京市海淀區29個小區的二手房交易指導參考價進行優化。中介機構可對房源價格進行動態調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

超70%房源低于參考價成交

58安居客研究院院長張波認為，二手房交易指導價的出臺背景是在房地產市場快速上漲，尤其是部分區域板塊二手房價非理性上漲的情況下。目的一方面是通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性，去除市場內的投機行為，另一方面則是遏制個別中介機構為了搶房源，抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為，維護市場良性健康發展。

業內認為，從當下市場來看，入場的幾乎都是自住需求，再通過指導價來限制二手房價的意義已經不大。同時二手房市場現在面臨更多是掛牌價和成交價的下行，而非上漲，解除指導價對市場的擾動性可能也并不強。

樂有家研究中心最新數據顯示，10月1日－26日，樂有家門店成交的二手房源里，已經有超七成是低于指導價售出的。這一占比與9月相比大幅度提升了10個點，與今年1月相比更是近乎翻倍的增長。

按照樂有家監測數據，近4個月是深圳低于指導價成交房源占比的高峰期，從2023年7月開始一直維持在60%以上。同期深圳二手房成交均價也一直呈現下滑態勢，業主進一步讓利，議價空間也有所增加。具體而言，7－10月低于指導價成交的二手房里，大多數房源是低于指導價0%至5%，占比達到31%。

從10月的成交情況而言，根據深房中協統計，10月深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數）3717套，環比增長率為15.8%，相比去年同期，同比增長率達到63.7%。

房價方面，樂有家數據顯示，10月深圳二手房成交價環比下跌2%。買方市場下，業主下調價格仍然是市場大勢，10月深圳全市二手房掛牌價環比下跌0.8%，跌幅與9月持平。

深房中協認為，隨著10月對9月系列政策的消化，當前市場回升動力已開始顯現出邊際效應?？傮w而言，作為初次置業群體，其購房意愿決策的關鍵，更多取決于宏觀經濟走勢與信心，而置換改善型群體，相比初次置業群體擁有更殷實的基礎，反而是樓市調整時期的中堅力量。反觀本輪市場效應，主要歸功于置換群體的集中釋放，而在總體市場觀望氛圍仍較濃的當下，能否順利“賣舊”就決定了置換改善型群體“買新”的整體進程。而從此前政策支持的方向以及“銀十”的成效可清晰地看出，盡可能減輕置換購房群體的壓力，釋放置換群體購買活力，對于整體帶動樓市活躍能起到積極作用。因此，如何精準打通改善型群體“賣舊”的堵點，就成為未來能否持續發揮置換群體“穩樓市”中堅作用的關鍵。