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11月2日，關(guān)于“深圳二手房下架參考價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳。消息稱，“今日（11月2日）21:00開(kāi)始外網(wǎng)和門店可展示實(shí)際放盤價(jià)，但不能高于13.2萬(wàn)元/平方米，高于該價(jià)格的房源依然以參考價(jià)對(duì)外展示。”

不過(guò)，這一消息在當(dāng)晚并未應(yīng)驗(yàn)。有媒體報(bào)道稱“這一計(jì)劃被相關(guān)部門要求暫?！薄?/p>

當(dāng)日晚間，澎湃新聞登錄深圳各大主流房產(chǎn)中介平臺(tái)，各平臺(tái)仍顯示政府參考價(jià)。期間，也有中介平臺(tái)閃現(xiàn)過(guò)房源真實(shí)掛牌價(jià)，不過(guò)數(shù)分鐘后又恢復(fù)至參考價(jià)

對(duì)于“二手房取消參考價(jià)”的消息，多家中介平臺(tái)予以否認(rèn)，房源真實(shí)掛牌價(jià)閃現(xiàn)也被指“是bug”。

不過(guò)，有中介平臺(tái)內(nèi)部人士坦言，目前仍在與相關(guān)部門溝通與對(duì)接。

截至目前，各中介平臺(tái)仍顯示政府參考價(jià)，部分低于參考價(jià)掛牌的房源則直接顯示業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)。

深圳是全國(guó)首個(gè)提出二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，共有3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。

今年上半年，深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)也出現(xiàn)優(yōu)化。今年4月20日，市場(chǎng)消息傳出深圳“二手房參考價(jià)”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即：指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整；銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。上述消息并未官宣。不過(guò)，中行、建行、工行等銀行已落實(shí)執(zhí)行。

多地二手房指導(dǎo)價(jià)已松動(dòng)

可以看到的是，在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，多個(gè)城市通過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)等來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

深圳之后，多城跟進(jìn)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2021年，落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的城市就有15個(gè)，包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無(wú)錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續(xù)推進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)或類似政策。

參考價(jià)格的發(fā)布對(duì)樓市調(diào)控的效果也立竿見(jiàn)影。

由于深圳將二手房參考價(jià)作為銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，在政策執(zhí)行后，深圳二手房市場(chǎng)歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量。

不過(guò)，去年以來(lái)，在樓市下行壓力下，二手房指導(dǎo)價(jià)的聲音逐漸減弱。

從目前各地的實(shí)施情況來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄提到，實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始很多城市就已經(jīng)逐步放松了二手房指導(dǎo)價(jià)，去年6月底西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價(jià)也進(jìn)行了松動(dòng)，實(shí)際交易和銀行放貸基本不受指導(dǎo)價(jià)影響。

去年7月初，西安第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。彼時(shí)，西安市住建局相關(guān)工作人員表示，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，西安發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》提出促進(jìn)二手住房流通。目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，除上海和深圳外，已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策。

相比深圳的指導(dǎo)價(jià)，上海的價(jià)格核驗(yàn)機(jī)制由于未公開(kāi)小區(qū)的具體價(jià)格，調(diào)整相對(duì)比較靈活，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋，去年以來(lái)，上海二手房的價(jià)格核驗(yàn)也在不斷調(diào)整。

此外，今年9月，北京市海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)進(jìn)行優(yōu)化。中介機(jī)構(gòu)可對(duì)房源價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外展示房源信息。

超70%房源低于參考價(jià)成交

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，二手房交易指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)背景是在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲，尤其是部分區(qū)域板塊二手房?jī)r(jià)非理性上漲的情況下。目的一方面是通過(guò)指導(dǎo)價(jià)讓過(guò)熱區(qū)域的二手房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，去除市場(chǎng)內(nèi)的投機(jī)行為，另一方面則是遏制個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為了搶房源，抬高售價(jià)擾亂二手房交易市場(chǎng)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從當(dāng)下市場(chǎng)來(lái)看，入場(chǎng)的幾乎都是自住需求，再通過(guò)指導(dǎo)價(jià)來(lái)限制二手房?jī)r(jià)的意義已經(jīng)不大。同時(shí)二手房市場(chǎng)現(xiàn)在面臨更多是掛牌價(jià)和成交價(jià)的下行，而非上漲，解除指導(dǎo)價(jià)對(duì)市場(chǎng)的擾動(dòng)性可能也并不強(qiáng)。

樂(lè)有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月1日－26日，樂(lè)有家門店成交的二手房源里，已經(jīng)有超七成是低于指導(dǎo)價(jià)售出的。這一占比與9月相比大幅度提升了10個(gè)點(diǎn)，與今年1月相比更是近乎翻倍的增長(zhǎng)。

按照樂(lè)有家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近4個(gè)月是深圳低于指導(dǎo)價(jià)成交房源占比的高峰期，從2023年7月開(kāi)始一直維持在60%以上。同期深圳二手房成交均價(jià)也一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，業(yè)主進(jìn)一步讓利，議價(jià)空間也有所增加。具體而言，7－10月低于指導(dǎo)價(jià)成交的二手房里，大多數(shù)房源是低于指導(dǎo)價(jià)0%至5%，占比達(dá)到31%。

從10月的成交情況而言，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，10月深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）3717套，環(huán)比增長(zhǎng)率為15.8%，相比去年同期，同比增長(zhǎng)率達(dá)到63.7%。

房?jī)r(jià)方面，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房成交價(jià)環(huán)比下跌2%。買方市場(chǎng)下，業(yè)主下調(diào)價(jià)格仍然是市場(chǎng)大勢(shì)，10月深圳全市二手房掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.8%，跌幅與9月持平。

深房中協(xié)認(rèn)為，隨著10月對(duì)9月系列政策的消化，當(dāng)前市場(chǎng)回升動(dòng)力已開(kāi)始顯現(xiàn)出邊際效應(yīng)?？傮w而言，作為初次置業(yè)群體，其購(gòu)房意愿決策的關(guān)鍵，更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與信心，而置換改善型群體，相比初次置業(yè)群體擁有更殷實(shí)的基礎(chǔ)，反而是樓市調(diào)整時(shí)期的中堅(jiān)力量。反觀本輪市場(chǎng)效應(yīng)，主要?dú)w功于置換群體的集中釋放，而在總體市場(chǎng)觀望氛圍仍較濃的當(dāng)下，能否順利“賣舊”就決定了置換改善型群體“買新”的整體進(jìn)程。而從此前政策支持的方向以及“銀十”的成效可清晰地看出，盡可能減輕置換購(gòu)房群體的壓力，釋放置換群體購(gòu)買活力，對(duì)于整體帶動(dòng)樓市活躍能起到積極作用。因此，如何精準(zhǔn)打通改善型群體“賣舊”的堵點(diǎn)，就成為未來(lái)能否持續(xù)發(fā)揮置換群體“穩(wěn)樓市”中堅(jiān)作用的關(guān)鍵。