11月2日,關于“深圳二手房下架參考價”的消息在網上流傳。消息稱,“今日(11月2日)21:00開始外網和門店可展示實際放盤價,但不能高于13.2萬元/平方米,高于該價格的房源依然以參考價對外展示?!?/p>
不過,這一消息在當晚并未應驗。有媒體報道稱“這一計劃被相關部門要求暫?!?。
當日晚間,澎湃新聞登錄深圳各大主流房產中介平臺,各平臺仍顯示政府參考價。期間,也有中介平臺閃現過房源真實掛牌價,不過數分鐘后又恢復至參考價
對于“二手房取消參考價”的消息,多家中介平臺予以否認,房源真實掛牌價閃現也被指“是bug”。
不過,有中介平臺內部人士坦言,目前仍在與相關部門溝通與對接。
截至目前,各中介平臺仍顯示政府參考價,部分低于參考價掛牌的房源則直接顯示業主真實報價。
深圳是全國首個提出二手房成交參考價格發布機制的城市。2021年2月8日,深圳建立二手住房成交參考價格發布機制,共有3595個小區被逐一“標價”。
今年上半年,深圳的二手房指導價也出現優化。今年4月20日,市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳信息顯示,深圳二手房交易將執行新政策,即:指導價不取消,不調整;銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準,參考價僅作參考。上述消息并未官宣。不過,中行、建行、工行等銀行已落實執行。
多地二手房指導價已松動
可以看到的是,在市場過熱時期,多個城市通過二手房指導價或參考價等來穩定市場預期。
深圳之后,多城跟進出臺二手房指導價。據不完全統計,僅2021年,落實二手住房參考價制度的城市就有15個,包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續推進二手房指導價或類似政策。
參考價格的發布對樓市調控的效果也立竿見影。
由于深圳將二手房參考價作為銀行發放貸款的標準,在政策執行后,深圳二手房市場歷經長達2年的低位盤整,2022年更是跌入谷底。
深圳房地產中介協會此前發布的數據顯示,2022年全年,深圳二手房錄得(含自助)26853套,相比2021年44375套的錄得量,下降幅度達到39.5%,創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值,二手房錄得量連續2年低于新房成交量。
不過,去年以來,在樓市下行壓力下,二手房指導價的聲音逐漸減弱。
從目前各地的實施情況來看,諸葛數據研究中心高級分析師陳霄提到,實際上,從去年下半年開始很多城市就已經逐步放松了二手房指導價,去年6月底西安暫停發布指導價,成都、廣州和東莞等城市指導價也進行了松動,實際交易和銀行放貸基本不受指導價影響。
去年7月初,西安第一個“官宣”暫停發布二手房指導價。彼時,西安市住建局相關工作人員表示,為支持剛性和改善性住房需求,促進房地產業良性循環和健康發展,西安發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》提出促進二手住房流通。目前暫停發布參考價,部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格,也可參照成交參考價掛牌。
據克而瑞研究中心統計,除上海和深圳外,已有13個城市取消或放松這項政策。
相比深圳的指導價,上海的價格核驗機制由于未公開小區的具體價格,調整相對比較靈活,據業內人士反饋,去年以來,上海二手房的價格核驗也在不斷調整。
此外,今年9月,北京市海淀區29個小區的二手房交易指導參考價進行優化。中介機構可對房源價格進行動態調整,可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。
超70%房源低于參考價成交
58安居客研究院院長張波認為,二手房交易指導價的出臺背景是在房地產市場快速上漲,尤其是部分區域板塊二手房價非理性上漲的情況下。目的一方面是通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性,去除市場內的投機行為,另一方面則是遏制個別中介機構為了搶房源,抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為,維護市場良性健康發展。
業內認為,從當下市場來看,入場的幾乎都是自住需求,再通過指導價來限制二手房價的意義已經不大。同時二手房市場現在面臨更多是掛牌價和成交價的下行,而非上漲,解除指導價對市場的擾動性可能也并不強。
樂有家研究中心最新數據顯示,10月1日-26日,樂有家門店成交的二手房源里,已經有超七成是低于指導價售出的。這一占比與9月相比大幅度提升了10個點,與今年1月相比更是近乎翻倍的增長。
按照樂有家監測數據,近4個月是深圳低于指導價成交房源占比的高峰期,從2023年7月開始一直維持在60%以上。同期深圳二手房成交均價也一直呈現下滑態勢,業主進一步讓利,議價空間也有所增加。具體而言,7-10月低于指導價成交的二手房里,大多數房源是低于指導價0%至5%,占比達到31%。
從10月的成交情況而言,根據深房中協統計,10月深圳全市二手房錄得(錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據,并非最終成交過戶套數)3717套,環比增長率為15.8%,相比去年同期,同比增長率達到63.7%。
房價方面,樂有家數據顯示,10月深圳二手房成交價環比下跌2%。買方市場下,業主下調價格仍然是市場大勢,10月深圳全市二手房掛牌價環比下跌0.8%,跌幅與9月持平。
深房中協認為,隨著10月對9月系列政策的消化,當前市場回升動力已開始顯現出邊際效應??傮w而言,作為初次置業群體,其購房意愿決策的關鍵,更多取決于宏觀經濟走勢與信心,而置換改善型群體,相比初次置業群體擁有更殷實的基礎,反而是樓市調整時期的中堅力量。反觀本輪市場效應,主要歸功于置換群體的集中釋放,而在總體市場觀望氛圍仍較濃的當下,能否順利“賣舊”就決定了置換改善型群體“買新”的整體進程。而從此前政策支持的方向以及“銀十”的成效可清晰地看出,盡可能減輕置換購房群體的壓力,釋放置換群體購買活力,對于整體帶動樓市活躍能起到積極作用。因此,如何精準打通改善型群體“賣舊”的堵點,就成為未來能否持續發揮置換群體“穩樓市”中堅作用的關鍵。