在如愿迎來“金九”后,上海樓市“銀十”似乎失約了。
以新房為例,上海鏈家研究院的監控數據顯示,10月份上海全市共成交新建商品房4721套,環比下降58%,同比下降7%;成交金額408億元,環比下降31%,同比增長15%。
從成交價格來看,則有所上揚。數據顯示,10月份上海新房成交套均總價863萬元/套,環比增長63%,同比增長24%;成交均價72550元/平,環比增長47%,同比增長20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,這是由于10月供應量回落,所以成交環比出現下滑。受供應結構影響,成交中高均價、高總價房源占比增加。此外,10月份內中環間成交占比增加。
供應方面,上海10月份新增供應金額601億,環比下降18%,同比增長56%;新增供應7513套,環比下降27%,同比增長3%。
從成交區域來看, 10月份外郊環間成交2266套,占全市總成交量的48%;內中環間成交占比21%,出現明顯增長。2023年前10月,外郊環間成交占比51%,較去年增加了4個百分點,郊環以外減少了7個百分點。
10月份中高端項目繼續成為成交前十榜單上重要構成部分,尤其是單價10萬元以上的高價房項目,榜單中有5個單價10萬元項目,比9月份多1個,較為典型的是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”。此外,關注度頗高的靜安天悅、前灘百合園也已售罄。
整體成交數據下行,但也不乏迎來“銀十”的房企。一名房企人士告訴界面新聞,從新房項目銷售來看,上海的成交基本達到預期?!暗?0月份復蘇一般,只能說沒有那么差了?!?/p>
二手房成交同樣不樂觀?!靶袠I都哭了,雖然是在預期范圍內?!币晃回撠煻址拷灰椎臉I內人士表示,今年10月上海二手純住宅成交總套數才13242套,但去年10月都是16473套,高于二手房成交1.5萬套的榮枯線。
一名二手房中介門店店長也告訴界面新聞,10月份上海二手房市場很一般,所在門店的成交也很差,“經濟環境不好,購房信心還是沒起來?!?/p>
而且,在這期間以價換量的情況較多。以徐匯龍華板塊附近一套房源為例,今年8月中旬掛牌價格650萬元,9、10月6次調價,現掛牌價529萬元,總降價幅度100多萬元。
這在部分二手房中介銷售人士眼中屬于市場正趨向穩定?!扒皫啄戬倽q的泡沫基本已經去得差不多,現在成交價格和成交量也穩定下來了?!?/p>
據網上房地產官網顯示,10月份上海二手房成交量共計約15084套,其中純住宅按照9成的比例來算,約1.35萬套,幾乎是跌回到8月的成交水平。
業內人士認為,10月的黃金小長假導致開局低迷,10月1-6日的日成交量在200套之內,對交易量有一定影響。而且在掛牌量持續增加的情況下,成交活躍度并不算高。
據網上房地產掛牌數據顯示,今年10月二手掛牌量最高的時候,超過43萬套(包括重疊房源)。鏈家內網掛牌總量也是一路呈上升趨勢,10月下旬的掛牌量保持在16.3萬套以上。
同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞指出,10月份二手住宅成交量1.3萬套左右,環比9月份下滑15個百分點左右?!罢J房不認貸政策的出臺,很多置換性的需求尤其是首套置換需求增加,導致掛牌量大幅上漲,給二手房造成較大的壓力?!?/p>
此外,部分筍盤帶動預期下行,目前可以看到核心區域的豪宅項目開始大幅降價,原來靜安單價10萬左右的小區,當前有8萬左右的掛牌價。購房者預期也在下行,也就是說目前成交的都是低于掛牌價的“準筍盤”項目,部分房東不忍心大幅折價,也有雙方博弈的影響。
宋紅衛認為,從樓市的前導性指標來看,目前仍然存在下行的壓力,預計四季度二手房市場仍然較為低迷。
值得一提的是,業內對于政策的預期也開始走低?!耙皇巧虾3稣叩牧Χ炔粫艽?,而且出來的意義也不是特別大?!?/p>
10月24日,上海只對金山區出臺了“定向松綁”政策,在同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才,按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的,可購買1套住房,且購房資格由居民家庭調整為個人。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為,金山區為上海遠郊區域,現處于市場下行調整周期,基本上還是一個封閉型的房地產市場,客戶主要是區域內消化,很難有市區客戶外溢過去。此番定向寬松限購,主要目的還是為了金山樓市去庫存。
10月28日,上海人大通過決定,賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個新城更大的發展自主權?;诖?,相關業內人士猜測,上海的五個新城正處于功能提升的關鍵時期,樓市政策后續可能繼續優化。