在如愿迎來(lái)“金九”后,上海樓市“銀十”似乎失約了。
以新房為例,上海鏈家研究院的監控數據顯示,10月份上海全市共成交新建商品房4721套,環(huán)比下降58%,同比下降7%;成交金額408億元,環(huán)比下降31%,同比增長(cháng)15%。
從成交價(jià)格來(lái)看,則有所上揚。數據顯示,10月份上海新房成交套均總價(jià)863萬(wàn)元/套,環(huán)比增長(cháng)63%,同比增長(cháng)24%;成交均價(jià)72550元/平,環(huán)比增長(cháng)47%,同比增長(cháng)20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,這是由于10月供應量回落,所以成交環(huán)比出現下滑。受供應結構影響,成交中高均價(jià)、高總價(jià)房源占比增加。此外,10月份內中環(huán)間成交占比增加。
供應方面,上海10月份新增供應金額601億,環(huán)比下降18%,同比增長(cháng)56%;新增供應7513套,環(huán)比下降27%,同比增長(cháng)3%。
從成交區域來(lái)看, 10月份外郊環(huán)間成交2266套,占全市總成交量的48%;內中環(huán)間成交占比21%,出現明顯增長(cháng)。2023年前10月,外郊環(huán)間成交占比51%,較去年增加了4個(gè)百分點(diǎn),郊環(huán)以外減少了7個(gè)百分點(diǎn)。
10月份中高端項目繼續成為成交前十榜單上重要構成部分,尤其是單價(jià)10萬(wàn)元以上的高價(jià)房項目,榜單中有5個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元項目,比9月份多1個(gè),較為典型的是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”。此外,關(guān)注度頗高的靜安天悅、前灘百合園也已售罄。
整體成交數據下行,但也不乏迎來(lái)“銀十”的房企。一名房企人士告訴界面新聞,從新房項目銷(xiāo)售來(lái)看,上海的成交基本達到預期?!暗?0月份復蘇一般,只能說(shuō)沒(méi)有那么差了?!?/p>
二手房成交同樣不樂(lè )觀(guān)?!靶袠I(yè)都哭了,雖然是在預期范圍內?!币晃回撠煻址拷灰椎臉I(yè)內人士表示,今年10月上海二手純住宅成交總套數才13242套,但去年10月都是16473套,高于二手房成交1.5萬(wàn)套的榮枯線(xiàn)。
一名二手房中介門(mén)店店長(cháng)也告訴界面新聞,10月份上海二手房市場(chǎng)很一般,所在門(mén)店的成交也很差,“經(jīng)濟環(huán)境不好,購房信心還是沒(méi)起來(lái)?!?/p>
而且,在這期間以?xún)r(jià)換量的情況較多。以徐匯龍華板塊附近一套房源為例,今年8月中旬掛牌價(jià)格650萬(wàn)元,9、10月6次調價(jià),現掛牌價(jià)529萬(wàn)元,總降價(jià)幅度100多萬(wàn)元。
這在部分二手房中介銷(xiāo)售人士眼中屬于市場(chǎng)正趨向穩定?!扒皫啄戬倽q的泡沫基本已經(jīng)去得差不多,現在成交價(jià)格和成交量也穩定下來(lái)了?!?/p>
據網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示,10月份上海二手房成交量共計約15084套,其中純住宅按照9成的比例來(lái)算,約1.35萬(wàn)套,幾乎是跌回到8月的成交水平。
業(yè)內人士認為,10月的黃金小長(cháng)假導致開(kāi)局低迷,10月1-6日的日成交量在200套之內,對交易量有一定影響。而且在掛牌量持續增加的情況下,成交活躍度并不算高。
據網(wǎng)上房地產(chǎn)掛牌數據顯示,今年10月二手掛牌量最高的時(shí)候,超過(guò)43萬(wàn)套(包括重疊房源)。鏈家內網(wǎng)掛牌總量也是一路呈上升趨勢,10月下旬的掛牌量保持在16.3萬(wàn)套以上。
同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞指出,10月份二手住宅成交量1.3萬(wàn)套左右,環(huán)比9月份下滑15個(gè)百分點(diǎn)左右?!罢J房不認貸政策的出臺,很多置換性的需求尤其是首套置換需求增加,導致掛牌量大幅上漲,給二手房造成較大的壓力?!?/p>
此外,部分筍盤(pán)帶動(dòng)預期下行,目前可以看到核心區域的豪宅項目開(kāi)始大幅降價(jià),原來(lái)靜安單價(jià)10萬(wàn)左右的小區,當前有8萬(wàn)左右的掛牌價(jià)。購房者預期也在下行,也就是說(shuō)目前成交的都是低于掛牌價(jià)的“準筍盤(pán)”項目,部分房東不忍心大幅折價(jià),也有雙方博弈的影響。
宋紅衛認為,從樓市的前導性指標來(lái)看,目前仍然存在下行的壓力,預計四季度二手房市場(chǎng)仍然較為低迷。
值得一提的是,業(yè)內對于政策的預期也開(kāi)始走低?!耙皇巧虾3稣叩牧Χ炔粫?huì )很大,而且出來(lái)的意義也不是特別大?!?/p>
10月24日,上海只對金山區出臺了“定向松綁”政策,在同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件以及工作年限條件的非本市戶(hù)籍人才,按規定在滬繳納職工社會(huì )保險或個(gè)人所得稅3年及以上、且在本市無(wú)住房的,可購買(mǎi)1套住房,且購房資格由居民家庭調整為個(gè)人。
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉認為,金山區為上海遠郊區域,現處于市場(chǎng)下行調整周期,基本上還是一個(gè)封閉型的房地產(chǎn)市場(chǎng),客戶(hù)主要是區域內消化,很難有市區客戶(hù)外溢過(guò)去。此番定向寬松限購,主要目的還是為了金山樓市去庫存。
10月28日,上海人大通過(guò)決定,賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城更大的發(fā)展自主權?;诖?,相關(guān)業(yè)內人士猜測,上海的五個(gè)新城正處于功能提升的關(guān)鍵時(shí)期,樓市政策后續可能繼續優(yōu)化。