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證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

作為我國(guó)金融領(lǐng)域最高規(guī)格的會(huì)議，近期召開的中央金融工作會(huì)議備受關(guān)注。值得注意的是，與歷次全國(guó)金融工作會(huì)議內(nèi)容相比，此次會(huì)議首次增加了房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)表述，并且放在了防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為金融領(lǐng)域的重要任務(wù)之一，接下來需要重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)舉措的落地節(jié)奏與發(fā)力強(qiáng)度。預(yù)計(jì)監(jiān)管部門將修改完善房企融資相關(guān)規(guī)則，“三大工程”或成明年拉動(dòng)投資、改善銷售的有力舉措，未來部分城市需求端政策有望進(jìn)一步放松，土地供應(yīng)也有望進(jìn)一步增加，從而帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。

明確監(jiān)管新模式

中央金融工作會(huì)議對(duì)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的表述占據(jù)了較大篇幅，這也是當(dāng)前和今后金融工作的重點(diǎn)。其中，首次提及房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容，并且著墨頗多。

對(duì)于此次會(huì)議首次提及房地產(chǎn)的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，過去房地產(chǎn)行業(yè)屬于上升期，地價(jià)和房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融安全的敞口覆蓋比較完備?，F(xiàn)在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)沖擊金融安全，房地產(chǎn)不良貸款率連續(xù)攀升，并且隨著供給端開發(fā)商債務(wù)違約及需求端商品房銷售下滑，導(dǎo)致的資金鏈緊張對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響正在全面顯現(xiàn)，需要金融體系全面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為金融領(lǐng)域的重要任務(wù)之一。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解方面，會(huì)議首先提出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，會(huì)議首次提出健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，表明政府將加快房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度建設(shè)，明確監(jiān)管企業(yè)范圍，系統(tǒng)重要性企業(yè)是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，監(jiān)管內(nèi)容方面重點(diǎn)是預(yù)售資金的監(jiān)管、企業(yè)債務(wù)及流動(dòng)性的監(jiān)管等。

李宇嘉進(jìn)一步指出，會(huì)議提出房地產(chǎn)企業(yè)新的監(jiān)管模式，即從主體和資金兩條路徑進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)主體的監(jiān)管，即夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，對(duì)該主體全口徑、全渠道的融資進(jìn)行監(jiān)管，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為手段，包括“三道紅線”在內(nèi)，構(gòu)筑監(jiān)管的底線，兜牢監(jiān)管的架構(gòu)，預(yù)警并防范企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并蔓延。對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，即資金從金融機(jī)構(gòu)流出到企業(yè)，以及企業(yè)后續(xù)資金的流轉(zhuǎn)，要進(jìn)行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設(shè)定的用途。

在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，這意味著針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀審慎角度的金融約束（例如“三道紅線”、貸款集中度等）仍將依據(jù)行業(yè)不同階段以不同形式出現(xiàn)。

“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理主要目的是防風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱是防風(fēng)險(xiǎn)，適度支持促進(jìn)行業(yè)修復(fù)也是防風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)金融審慎管理的方向應(yīng)該是適度支持?！眲⑺A(yù)計(jì)，監(jiān)管部門將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)則“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，修改完善相關(guān)規(guī)則。

支持房企合理融資

不同所有制一視同仁

中央金融工作會(huì)議還明確提出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，去年11月的“金融16條”就提出，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。近期，央行行長(zhǎng)潘功勝也提出，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。此次會(huì)議進(jìn)一步明確，要支持不同所有制房企。

“目前融資困難的主要是民營(yíng)房企。”劉水說，會(huì)議意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營(yíng)房企融資的政策落實(shí)落細(xì)，切切實(shí)實(shí)把“堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖”落到實(shí)處，支持民營(yíng)房企發(fā)展。

中金公司研報(bào)指出，今年以來新房銷售整體偏弱，1～9月商品房銷售金額同比下降4.6%，對(duì)房企現(xiàn)金流形成持續(xù)壓力；同時(shí)，民企銷售表現(xiàn)明顯弱于央國(guó)企，以百?gòu)?qiáng)房企中的42家央國(guó)企和32家未出險(xiǎn)民企為例，1～9月銷售額增速分別為+12%和-14%。在此背景下，本次會(huì)議提出的“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，對(duì)于穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、緩釋房企信用風(fēng)險(xiǎn)尤為關(guān)鍵。接下來需要重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)舉措的落地節(jié)奏與發(fā)力強(qiáng)度。

民生銀行研究院預(yù)計(jì)，后續(xù)房企的中短期債務(wù)重組或?qū)⑹蔷徑馄髽I(yè)償債燃眉之急、化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)關(guān)鍵突破口，也有助于完成“保交樓”任務(wù)。

在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，如何解決已經(jīng)出險(xiǎn)房企的公開市場(chǎng)直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確?！氨＝粯恰焙蛡鶆?wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來融資政策執(zhí)行的關(guān)鍵考慮因素。

寬松政策可期

中央金融工作會(huì)議還提出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

李宇嘉指出，“三大工程建設(shè)”包括保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是未來金融投向房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式。保障性住房解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進(jìn)供給側(cè)改革；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務(wù)、住有所居。

國(guó)泰君安研報(bào)預(yù)計(jì)，“三大工程”建設(shè)將是未來我國(guó)房地產(chǎn)和基建領(lǐng)域重要的增量投資。

中金公司研報(bào)也認(rèn)為，“三大工程”的建設(shè)可能成為明年拉動(dòng)投資、改善銷售的有力舉措，須高度關(guān)注配套資金的落地情況。從中長(zhǎng)期角度講，這也是房地產(chǎn)新模式中構(gòu)建多層次住房供給體系、推動(dòng)宅地供需匹配的關(guān)鍵舉措。

此外，此次會(huì)議重申“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”。

中金公司研報(bào)指出，今年9月各地出臺(tái)的需求支持政策的頻率和力度均達(dá)到本輪周期以來的峰值，但目前32個(gè)重點(diǎn)城市中，仍有17城留有不同程度的限購(gòu)要求，15城的首套房首付比例要求高于下限，17城二套房首付比例要求高于下限，政策或仍存在調(diào)整空間。同時(shí)，此前政策效果更多體現(xiàn)在二手房而非新房，這也反映了需求支持政策和緩釋房企信用風(fēng)險(xiǎn)政策相結(jié)合的必要性。

民生銀行研究院預(yù)計(jì)，未來部分城市需求端政策有望進(jìn)一步放松，土地供應(yīng)也有望進(jìn)一步增加，從而帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。